Wer auf Geratewohl nach einer Immobilie sucht, läuft schnell Gefahr, in letzter Minute einen finanziell bedingten Rückzieher machen zu müssen. Schade um die investierte Zeit. Also, wann lohnt sich ein Immobilienkauf und wie finde ich es heraus?
Nebenkosten berücksichtigen
Bei der Berechnung des Gesamtkaufpreises gilt es nicht nur den Immobilienpreis, sondern auch entstehende Nebenkosten zu berücksichtigen. Sie können eine nicht unbeträchtliche Summe erreichen und bis zu 14 % des Kaufpreises ausmachen. Gewöhnlich verlangen die finanzierenden Banken zudem, dass die Nebenkosten aus Eigenmitteln gezahlt werden. Es ist also entsprechend Eigenkapital notwendig. Die Nebenkosten für den Immobilienerwerb sind:
- Notarkosten und Gerichtskosten
- Grunderwerbsteuer
- Ggf. Maklercourtage
Gesamtbudget für den Immobilienkauf
Bevor die Suche nach der Traumimmobilie beginnt, sollte eines klar sein: Wie teuer darf die Immobilie im persönlichen Einzelfall sein. Das verfügbare Gesamtbudget hängt vom vorhandenen Eigenkapital und den Einkommensverhältnissen ab. Nicht jeder ist in der glücklichen Lage, aus seinen Ersparnissen eine Immobilie kaufen zu können. Und selbst wenn Eigenkapital zur Verfügung steht, kann eine Kreditfinanzierung aus wirtschaftlichen oder steuerlichen dennoch sinnvoll sein. Die mögliche Darlehenshöhe hängt davon ab, welche monatliche Rate finanziert werden kann und wie hoch Zins und Tilgung ausfallen.
Um ein Gefühl dafür zu bekommen, welche Kreditsumme Sie stemmen können, nutzen Sie am besten einen Kaufpreisrechner. Zu diesem frühen Zeitpunkt ist natürlich noch nicht klar, welche genauen Zinskonditionen Sie mit Ihrer Bank aushandeln können. Kalkulieren Sie daher mit einem Durchschnittszinssatz zuzüglich eines kleinen Risikopuffers. Der Tilgungsanteil sollte grundsätzlich so hoch wie möglich sein. Sie legt fest, welcher Anteil der Darlehensrate in die Kreditrückzahlung fließt. Bei den aktuell niedrigen Bauzinsen setzen die Banken in der Regel eine Tilgung von mindestens 2 % an. Sonst fiele die Kreditlaufzeit viel zu lang aus. Wenn möglich, sollte sie sogar noch höher sein: Eine Tilgung von 3 bis 4 Prozent ist optimal. Mit einer hohen Tilgungsrate wird nicht nur die Laufzeit verkürzt. Es werden auch gleichzeitig die gesamten Zinskosten gesenkt.
Monatliche Belastung für die Kreditrate ermitteln
Um einen verlässlichen Anhaltspunkt für die mögliche Finanzierungshöhe zu erhalten, ist es sinnvoll, seine regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben gegenüberzustellen. So kann das verfügbare Monatsbudget ermittelt werden. Vor Abschluss einer Finanzierung prüfen auch die Banken genau, welche monatliche Rate der Kreditnehmer*in zahlen kann. Mit einem Online-Haushaltsrechner können Sie sich einen ersten Überblick über Ihren finanziellen Spielraum verschaffen.
Einnahmen sind das regelmäßige Nettoeinkommen, Nebeneinkommen, Renten, Kapital- und Zinseinkünfte und auch Mieteinnahmen. Bei sonstigen Einkünften wie dem Kindergeld muss unbedingt berücksichtigt werden, ob diese über die komplette Kreditlaufzeit zur Verfügung stehen oder im Zeitverlauf wegfallen. Je nach Alter der Kreditnehmer ist auch ein möglicher Renteneintritt mit entsprechenden Gehaltseinbußen zu berücksichtigen.
Zu den Ausgaben zählen aktuelle beziehungsweise zukünftige sind Wohn- und Wohnnebenkosten, Kredit- und Leasingraten oder Unterhaltszahlungen. Dazu kommen die gewöhnlichen Lebenshaltungskosten für Essen, Kleidung oder Transport. Banken decken diese in ihrer Berechnung über eine Haushaltspauschale ab. Sie ist abhängig von der Personenanzahl im Haushalt und liegt für zwei Erwachsene beispielsweise bei etwa 1000 Euro. Die genaue Zahl kann jedoch Instituts-abhängig variieren. Wichtig: Die Banken weichen von ihrem anzusetzenden Richtwert nicht ab. Auch wenn Sie kein Modeliebhaber oder Gourmet sind oder Ihnen durch den aus ihrer Sicht ungerechtfertigten Pauschalbetrag eine Winzigkeit für die Finanzierung Ihrer Wunschimmobilie fehlt. Setzen Sie die Pauschale deswegen schon im Vorfeld Ihrer eigenen Berechnungen lieber etwas höher an.
Seien Sie auch bei den künftigen Wohnkosten großzügig. War die niedrige Heizkostenabrechnung aus dem letzten Jahr vielleicht einem milden Winter geschuldet? Und auch wenn Sie im Eigenheim keine Miete mehr zahlen, müssen sie doch Rücklagen für mögliche Instandhaltungen schaffen. Gegebenenfalls müssen Sie auch eine Gebühr an die Hausverwaltung ihrer Eigentumswohnung abführen.
Grundsätzlich gilt: Bei der Berechnung sollten Einnahmen lieber vorsichtig kalkuliert und Ausgaben höher angesetzt werden. So wird automatisch ein Risikopuffer geschaffen. Mögliche Einkommenseinbußen oder unerwartete Ausgaben in der Zukunft führen dann nicht gleich zu Kopfzerbrechen oder Angst die noch nicht abbezahlte Immobilie zu verlieren.
Fazit – Wann lohnt sich ein Immobilienkauf?
Wie hoch der Preis für die eigene Immobilie sein darf, hängt natürlich von den Vermögens- und Einkommensverhältnissen ab. Um bei der Immobiliensuche Objekte im eigenen Budgetrahmen zu selektieren, sollten Sie den eigenen Finanzierungsspielraum über das frei verfügbare monatliche Einkommen vorher ermitteln. Schätzen Sie Einnahmen und Ausgaben dabei lieber konservativ ein. So besichtigen Sie auch wirklich nur Objekte, die Sie am Ende auch bezahlen können und keine wertvolle Zeit verschwenden.
Die 12 Schritte eines Immobilienkaufs zu erwerben finden Sie außerdem hier.
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