Welche Nebenkosten entstehen bei einem Immobilienkauf?

Nebenkosten bei Immobilienkauf - Einzug Immobilie
Nebenkosten sind ein wichtiger, jedoch oft vernachlässigter Bestandteil der Kosten beim Immobilienkauf. Neben der Grunderwerbssteuer und den Notargebühren gehören auch mögliche Maklergebühren dazu. In diesem Beitrag gehen wir auf die einzelnen Nebenkosten ein und zeigen auf, was zu beachten ist.

Inhaltsverzeichnis

Die Nebenkosten bei einem Immobilienkauf (oder auch Kaufnebenkosten) sind in der Regel vom Käufer zu begleichen. Die gesamten Kaufnebenkosten können zwischen 5 und 13 Prozent des Kaufpreises betragen, je nachdem ob ein Makler eingeschaltet wird oder nicht. Üblicherweise verlangen Kreditinstitute bei einer Immobilienfinanzierung, dass sie aus Eigenmitteln zu finanzieren sind.

Was sind Kaufnebenkosten?

Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die zum reinen Kaufpreis der Immobilie dazu kommen. Das sind zum Beispiel Notarkosten, Grunderwerbssteuer und Maklergebühren. Dazu können weitere Leistungen zugerechnet werden wie zum Beispiel Erschließungskosten, Umzugskosten oder die Beauftragung von Sachverständigen. Diese Kosten werden als Erwerbsnebenkosten verstanden.

Wer trägt die Kaufnebenkosten?

Die Kaufnebenkosten trägt der Käufer. Seit 23.12.2020 greift jedoch das Gesetz zur Provisionsteilung. Seitdem werden Maklerkosten – zumindest beim Kauf von Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäusern – zwischen Verkäufer und Käufer hälftig geteilt.

Nebenkosten Immobilienkauf – Notarkosten

Ein rechtswirksamer Immobilienkauf bedarf in Deutschland einer notariellen Beurkundung.

Die Kosten sind an die Gebührenordnung gebunden und betragen insgesamt 1,5 bis 2 Prozent des Immobilienpreises. Sie sind in der Regel vom Käufer zu begleichen. Ihre Höhe ist je nach Aufwand unterschiedlich, so sind beispielsweise für die Beratung, die Erstellung des Kaufvertrages, die notarielle Bestätigung, die Einrichtung eines speziellen Notaranderkontos, aber auch für die verschiedenen Grundbucheintragungen Gebühren zu entrichten.

Dafür sorgt der Notar für einen geordneten Ablauf des Immobilienkaufs als Zug-um-Zug-Geschäft und steht während der Abwicklung als Ansprechpartner für Fragen zur Verfügung.

Nebenkosten Immobilienkauf – Grunderwerbssteuer

Grundsätzlich ist bei jedem Immobilienkauf die Grunderwerbssteuer zu entrichten. Sie entfällt nur in Ausnahmefällen, beispielsweise beim Immobilienübergang im Todesfall oder im Rahmen einer Schenkung.

Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist je nach Bundesland verschieden und beträgt im Jahr 2021 zwischen 3,5 und 6,5 Prozent vom Kaufpreis der Immobilie.

Grunderwerbsteuer je Bundesland im Jahr 2021 in Deutschland - Tabelle
Grunderwerbsteuer je Bundesland – Quelle: Grunderwerbsteuer Info

Mit ein paar Kniffen lässt sich die Höhe der Grunderwerbssteuer reduzieren. Zum Beispiel sollte der Kaufpreis nur berücksichtigen, was untrennbar mit dem Grundstück verbunden ist.

Bewegliche Extras wie Gartenhäuser oder die Küche können separiert ausgewiesen werden. Auch der gesonderte Ausweis einer Instandhaltungsrücklage kann den Kaufpreis der Immobilie und damit die Grundsteuer ermäßigen. Steuerschuldner sind per Gesetz Käufer und Verkäufer gemeinsam. Im Kaufvertrag wird die Zahlung der Grunderwerbssteuer jedoch meist dem Käufer auferlegt.

Nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages schickt das Finanzamt den Grunderwerbssteuerbescheid. Danach hat der Käufer in der Regel einen Monat Zeit, den Betrag zu entrichten.

Nebenkosten Immobilienkauf – Maklergebühren

Wer für den Kauf einer Immobilie einen Makler beauftragt, muss zusätzlich die Maklergebühr zahlen. Sie wird in der Regel direkt nach Unterzeichnung des Kaufvertrages fällig.

Üblich sind Maklerprovisionen bis zwischen 6 und 7 Prozent, die Höhe ist in jedem Bundesland abweichend. Dabei ist die Höhe in einigen Fällen verhandelbar: Verkäufer haben eine Chance bei leicht verkäuflichen Objekten. Käufer können ihren Anteil verhandeln, wenn das gewünschte Objekt nur schwer andere Interessenten anzieht.

Bisher war die Maklerprovision vollständig vom Käufer zu entrichten. Seit 23.12.2020 greift jedoch das Gesetz zur Provisionsteilung. Es entlastet die Immobilienkäufer, auch der Verkäufer muss nun seinen Teil beitragen und mindestens 50 Prozent der Provision übernehmen.

Nebenkosten beim Immobilienkauf – Fazit

Die Höhe der Nebenkosten beim Immobilienkauf sollte man nicht unterschätzen. Bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro können die Kaufnebenkosten bis zu 32.500 Euro betragen. Wer sein Traumobjekt findet, ohne einen Makler einzuschalten, muss nur mit der Hälfte rechnen. Um Notargebühren und Grundsteuern führt allerdings kein Weg vorbei.

Da die Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie oft aus Eigenmitteln bezahlt werden müssen, lohnt es sich schon beim ersten Gedanken an ein zukünftiges Eigenheim Rücklagen dafür anzusparen.

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Thomas Brand

Thomas Brand

Thomas Brand ist seit Januar 2020 als Finanzierungsspezialist an Bord und seit knapp 20 Jahren begeistert für das Thema Immobilienfinanzierung. Seine Wurzeln liegen im genossenschaftlichen Bankensektor, in dem er das Immobilienkreditgeschäft von der Pike auf lernen durfte. Sein Ziel bei Plutos ist es, Kunden persönliche Nähe, einen vertrauensvollen Umgang & exzellenten Service - gepaart mit einfachen Finanzierungslösungen zu Top Konditionen - anzubieten.

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