Um Sicherheit für Käufer*in und Verkäufer*in zu schaffen, läuft ein Immobilienkauf nach einem festen Schema ab. Kaufvertrag, Auflassungsvormerkung, Grundschulden – beim ersten Mal können einen die Fachbegriffe schnell überwältigen. Aber es ist nicht alles so kompliziert, wie es klingt.
Die wichtigsten Beteiligten neben Käufer*in und Verkäufer*in ist ein Notar*in und finanzierende Banken. Ohne Notar*in läuft in Deutschland nichts. Damit Immobiliengeschäfte rechtsgültig sind, müssen sie notariell beurkundet sein. Ein Notar*in vertritt dabei unabhängig die Rechte beider Parteien und sorgt in einem Zug-um-Zug-Geschäft für einen geregelten und schadlosen Übergang von Geld und Immobilie. Die Banken stellen das, in vielen Fällen benötigte, Fremdkapital zur Verfügung und übernehmen damit eine Schlüsselrolle bei der Finanzierung.
Für einen Hauskauf sollte von vorneherein genügend Zeit einkalkuliert werden, auch wenn man am liebsten schon morgen in sein neues Heim einziehen möchte. Von der ersten Besichtigung bis zur Schlüsselübergabe vergehen durchschnittlich 3 Monate. Diese Zeitspanne ist für einen reibungslosen Ablauf notwendig.
Ist die Traumimmobilie gefunden, wird es ernst. So geht es nun weiter:
Unterlagen zur Immobilie einsammeln
Grundbuchauszug, Baupläne und Bauwerksberechnungen, Energieausweis & Gebäudeversicherungsnachweis sind die wesentlichen Unterlagen, die Ihnen bei der eigenen Beurteilung der Immobilie aber auch für ein Finanzierungsgespräch wichtig sind.
Finanzierung prüfen
Jetzt vereinbaren Sie einen Termin bei der Bank oder ihrem unabhängigen Finanzierungsberater*in, um sich über die optimale Zusammenstellung der Baufinanzierung sowie die staatlichen Fördermöglichkeiten beraten zu lassen und die Darlehenskonditionen zu prüfen. Am besten suchen Sie sich dafür einen unabhängigen Finanzdienstleister, der aus den Konditionen verschiedener Anbieter die beste Kombination für Ihre individuellen Bedürfnisse heraussucht.
Egal ob bei Ihrem unabhängigen Berater oder Bank, um eine endgültige Finanzierungszusage zu erhalten, müssen sie verschiedene Unterlagen zu Ihren Einkommensverhältnissen und der Immobilie einreichen. Diese können Sie schon zu dem Ersttermin mitbringen und fehlendes nachreichen. Diese Nachweise benötigen Sie als Arbeitnehmer*in:
- Die letzten 3 Gehaltsnachweise / Rentenbescheide
- Aktuelle Renteninformationen
- Den letzten Lohnsteuerbescheid
- Eine ausgefüllte und unterschriebene SCHUFA-Selbstauskunft
- ggf. Nachweise zur privaten Krankenversicherung
- ggf. Nachweise über andere Kredite
Selbstständige müssen zusätzlich folgende Dokumente mitbringen:
- Bilanz und Gewinnermittlung der letzten drei Jahre
- Betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA)
- ggf. Gesellschaftervertrag, HR-Auszug und Verflechtungsübersicht
Immobilie reservieren
Hat Ihre Bank grünes Licht signalisiert, können Sie bei einem Immobilienkauf über einen Makler*in Ihre Wunschimmobilie reservieren. Hierfür können Gebühren anfallen, die jedoch normalerweise bei Erwerb der Immobilie mit dem Kaufpreis bzw. der Maklercourtage verrechnet werden. Wer sich ganz sicher ist, kann statt einem Reservierungsvertrag auch gleich einen verbindlichen Vorvertrag abschließen. Dieser verpflichtet Käufer*in und Verkäufer*in zur Durchführung des Immobiliengeschäftes und kann bei Nichterfüllen auch Schadensersatzforderungen nach sich ziehen.
Sachverständigen bei gebrauchten Immobilie hinzuziehen
Ziehen Sie den Erwerb einer älteren Immobilie in Betracht ist es ratsam, noch einen Sachverständigen einzubinden. Denn womöglich stehen teure Sanierungen an oder es gibt versteckte Mängel, deren Beseitigung mehrere zehntausend Euro kosten kann. Dieser listet Ihnen die Mängel auf, schätzt die. So können Sie nicht nur den Kaufpreis besser verhandeln, sondern ersparen sich böse, finanzielle Überraschungen aufgrund unentdeckter Mängel.
Kaufvertragsentwurf vom Notar*in anfertigen lassen
Haben sich Käufer*in und Verkäufer*in über die grundlegenden Vertragsdetails geeinigt, kann der erste Termin bei einem Notar*in vereinbart werden. Er/Sie hält die vereinbarten Vertragsbedingungen in einem Kaufvertragsentwurf schriftlich fest. Die Wahl des Notars obliegt grundsätzlich dem Käufer*in. Er muss in diesem Termin noch nicht unbedingt anwesend sein, dennoch ist es sinnvoll, wenn beiden Parteien erscheinen, um alles richtig festzuhalten und nachträgliche Änderungen und zusätzliche Kosten zu vermeiden.
Für den Vertragsentwurf benötigt der Notar*in Name, Anschrift und Geburtsdaten beider Parteien und Angaben zum Objekt. Ein Entwurf muss mindestens 14 Tage vor dem eigentlichen Beurkundungstermin an beide Parteien ausgehändigt werden und sollte gründlich geprüft werden. Viele Hauskäufer greifen hier auf die Hilfe eines unabhängigen Sachverständigen, wie beispielsweise einem Anwalt*in zurück. Der protokollierende Notar steht jedoch ebenso für Erläuterungen zur Verfügung.
Der Notar nimmt unter anderem Einsicht in das Grundbuch, dessen Daten Bestandteil des Kaufvertrages sind.
Die Kosten für den Notar und verschiedenen Eintragungen beim Grundbuchamt liegen pauschal zwischen 1,5 % und 2 % des Kaufpreises. Sie werden unmittelbar nach erbrachter Leistung der jeweiligen Stelle fällig.
Finanzierung für den Immobilienkauf abschließen
Wenn die finanzierende Bank alle für das Darlehen notwendigen Unterlagen erhalten und geprüft hat, erhalten Sie eine verbindliche Finanzierungszusage. Erst, wenn die Finanzierung steht, sollten Sie den Hauskauf verbindlich abwickeln. Wenn Sie vor Kaufvertragsprotokollierung die Baufinanzierung unterzeichnen möchten, sollte unbedingt der Notartermin für die Beurkundung innerhalb der zweiwöchigen Widerrufsfrist liegen. So können Sie vom Darlehensvertrag zurücktreten, falls doch noch irgendetwas dazwischenkommt.
Notartermin für Beurkundung des Kaufvertrages
Zeitgleich mit dem Banktermin für den Abschluss der Finanzierung vereinbaren Sie den Notartermin zum Unterschreiben des Kaufvertrages. Dies ist eines der wichtigsten Ereignisse beim Hauskauf, denn damit legt man den bevorstehenden Eigentümerwechsel rechtsverbindlich fest. Zu diesem Termin müssen beide Vertragsparteien persönlich anwesend sein. Der Notar*in liest den Kaufvertrag laut vor und notiert gegebenenfalls gewünschte Änderungen. Die Vertragsparteien legen fest, bis wann der Kaufpreis überwiesen werden muss. Wichtig: Den Kaufvertrag erst unterzeichnen, wenn die verbindliche Finanzierungszusage der Bank vorliegt!
Eigentumsübertragung und Grundschulden im Grundbuch eintragen
Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages veranlasst der Notar*in den Eintrag der sogenannten Auflassungsvormerkung. Sie sichert das Recht des Käufers am Erwerb der Immobilie, sodass kein anderer Käufer*in mehr dazwischenkommen kann – auch wenn ein höherer Kaufpreis geboten werden sollte. Allein mit der Unterzeichnung des Kaufvertrages ist der Käufer*in noch nicht Eigentümer*in der Immobilie. Erst wenn beide Vertragsparteien ihren Pflichten nachgekommen sind, findet der eigentliche Eigentumsübergang, die Auflassung, mit Eintragung ins Grundbuch statt.
Ebenfalls nach Unterzeichnung des Kaufvertrages beantragt der Notar im Auftrag der Käufer die Eintragung einer Grundschuld zugunsten der finanzierenden Bank im Grundbuch. Diese dient der Bank als Sicherheit für den Fall, dass die Darlehensnehmer den Kredit nicht mehr zahlen können. Nur dann dürfte die Bank in die privaten Vermögenswerte des Kunden pfänden und ggf. das Zwangsversteigerungsverfahren einläuten.
Grunderwerbsteuer zahlen
Nach der Auflassungsvormerkung meldet der Notar*in den Immobilienkauf an das Finanzamt, welches die Grunderwerbsteuer festsetzt. Sie bemisst sich am Kaufpreis und ist bis spätestens einen Monat nach Erhalt des Zahlungsbescheides zu begleichen. Ist die Grunderwerbsteuer bezahlt, stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus und übersendet diese an den Notar*in.
Kaufpreis zahlen
Wenn alle Voraussetzungen aus dem Kaufvertrag erfüllt sind, verschickt der Notar*in die Zahlungsaufforderung für die Überweisung des Kaufpreises. Nun können Sie ruhigen Gewissens die Zahlungen in die Wege leiten.
Eigentum umschreiben
Ist der Käufer*in allen Zahlungsverpflichtungen nachgekommen, sind also Kaufpreis und Grunderwerbsteuer gezahlt, kann er/sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden. Der Notar*in lässt dafür die Auflassungsvormerkung löschen und den Käufer*in als neuen Eigentümer*in in das Grundbuch eintragen. Damit ist der Immobilienkauf nun komplett rechtswirksam abgeschlossen. Jetzt beginnt zudem eine Sonderkündigungsfrist für die Gebäudeversicherung des Voreigentümers. Lassen Sie diese auf Herz und Nieren überprüfen und holen Sie auch hier Vergleichsangebote ein.
Schlüsselübergabe
Geschafft! Der letzte und wohl emotionalste Schritt auf dem Weg ins eigene Heim ist die Übergabe von Immobilien und Schlüssel vom Verkäufer*in an den neuen Eigentümer*in. Den Termin für die Schlüsselübergabe vereinbart man gewöhnlich direkt nach der Kaufpreiszahlung. So kann der neue Besitzer*in sich schon ins neue Heim einziehen, während der Notar*in sich noch um die Abwicklung des „Papierkrams“ kümmert.
Fazit: Immobilienkauf am besten mit starken Partnern
Der Weg zur eigenen Immobilie ist gar nicht so verwirrend, wie man anfangs denkt. Die meiste Arbeit übernimmt der Notar*in. Er/Sie weiß ganz genau, was wann zu tun ist. Auch unser unabhängiger Finanzierungsberater steht Ihnen während des gesamten Kaufprozesses gerne mit Rat und Tat zur Seite. Nehmen Sie gerne Kontakt für ein kostenloses Erstgespräch auf:
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