Wer eine Immobilie bauen oder ein Haus kaufen möchte, hat in den wenigsten Fällen das nötige Kleingeld parat. Selbst wenn nicht genug Eigenmittel vorhanden sind, machen die niedrigen Zinsen eine Finanzierung heutzutage attraktiv. Wir erklären, wie eine Baufinanzierung funktioniert, wie Sie attraktive Zinsen erhalten und worauf es sonst noch bei der Finanzierung ankommt.
Was ist eine Baufinanzierung?
Die Baufinanzierung ist eine standardisierte Finanzierungsform, die speziell auf den Erwerb von Grundbesitz zugeschnitten ist. Die Immobilie dient der Bank als Sicherheit und wird in Form einer Grundschuld im Grundbuch eingetragen.
In der Regel ist eine Baufinanzierung als Annuitätendarlehen ausgestaltet. Dies bedeutet, dass die Kreditnehmer eine gleichbleibende Rate („Annuität“) zahlen, mit der sie Zinsen zahlen und das Darlehen tilgen. Mit jeder Rate reduziert sich die Restschuld. Der Zinsanteil sinkt dadurch im Zeitverlauf immer weiter. Mit zunehmender Laufzeit steigt die Tilgung und der Kredit wird immer schneller zurückgezahlt. Die Höhe der Zinsen ist für einen vorab vereinbarten Zeitraum festgeschrieben.
Darüber hinaus existieren auch noch andere Darlehensformen. Für eine maßgeschneiderte Finanzierung lassen sich diese auch miteinander kombinieren.
Weitere Baufinanzierungsarten:
Tilgungsdarlehen: Die Rate besteht aus einem festen Tilgungs- und einem variablen Zinsanteil. Dieser Anteil nimmt mit der Kreditsumme ab und die Kreditrate sinkt kontinuierlich. Das Tilgungsdarlehen ist als Abschreibungsmodell bei Unternehmern beliebt.
Variables Darlehen: Die Zinsen sind nicht festgeschrieben und unterliegen den Marktschwankungen. Als Berechnungsgrundlage dient ein Referenzzinssatz. Dieser wird in regelmäßigen Abständen angepasst. Kreditnehmer können das Darlehen zu jedem Zinstermin ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen. Das variable Darlehen zählt zu den flexibelsten Darlehensformen.
Fälligkeitsdarlehen: Die Darlehenssumme wird nicht monatlich getilgt, sondern ist zum Ende der Darlehenslaufzeit in voller Höhe fällig. Der Kreditnehmer zahlt währenddessen nur die Zinsen. Ein Fälligkeitsdarlehen ist vorteilhaft, wenn in Zukunft eine Kapitalzahlung (aus Lebensversicherung oder Bausparvertrag) ansteht.
Volltilgerdarlehen: Dies ist eine Form des Annuitätendarlehens. Die Tilgung wird so hoch angesetzt, dass zum Ablauf der Zinsbindung keine Restschuld mehr besteht. Das Volltilgerdarlehen ist die günstigste Form der Finanzierung für Kreditnehmer, die eine hohe monatliche Rate bereitstellen können.
Wie viel Baufinanzierung kann ich mir leisten?
Damit ein Darlehen langfristig erfolgreich verläuft, ist es wichtig, die Höhe der Darlehensrate so zu wählen, dass sie für die Kreditnehmer dauerhaft tragbar ist. Mit Ihrer Bank oder Ihrem Finanzierungsberater stellen Sie im Rahmen des Kreditantrags einen Haushaltsplan auf, in dem Sie alle persönlichen Einnahmen und Ausgaben gegenüberstellen. Hieraus ergibt sich das frei verfügbare Monatseinkommen, aus dem Sie die monatliche Kreditrate finanzieren.
Oft wollen Immobiliensuchende schon vor dem ersten Banktermin wissen, welche Kreditsumme sie sich leisten können. Mit einem konkreten Kaufbetrag im Kopf können sie sich auf die Suche nach einer passenden Immobilie begeben. Über einen Online-Haushaltsrechner bestimmen Sie ganz einfach, welche monatliche Kreditrate Sie sich leisten können. Ein Budgetrechner gibt Aufschluss, wie teuer die Immobilie sein darf. Welcher Kaufpreis realistisch ist, hängt auch von den aktuellen Kreditzinsen und dem möglichen Tilgungsanteil ab. Nicht vergessen: Die Investitionssumme muss auch die Nebenkosten abdecken. Diese sind je nach Bundesland unterschiedlich und betragen bis zu 15 % des Kaufpreises.
Bessere Zinsen mit Eigenkapital
Ein wichtiger Faktor für die Kosten einer Baufinanzierung ist deren Zinssatz. Dessen Höhe hängt von verschiedenen Faktoren ab. Neben dem aktuellen Marktzinsniveau spielen das persönliche Einkommen, also die Bonität, die Zinsbindungsfrist und das eingebrachte Eigenkapital eine Rolle.
Eine wichtige Messgröße für die Banken ist der sogenannte Beleihungsauslauf. Dieser gibt an, zu wie viel Prozent die Baufinanzierung durch den Immobilienwert gedeckt ist. Dieses Verhältnis ist umso vorteilhafter, je niedriger der Preis im Verhältnis zur Qualität der Immobilie ist und je mehr Eigenkapital eingebracht wird. Die besten Zinsen erreichen Kredite mit einem Beleihungsauslauf unter 60 %.
Grundsätzlich lässt sich eine Immobilie auch ohne Eigenkapital finanzieren. Jedoch lässt sich nicht jede Bank darauf ein, denn das Kreditrisiko ist deutlich höher. Üblicherweise müssen mindestens die Nebenkosten aus dem Eigenkapital finanziert werden. Ein Eigenkapitalanteil von etwa 20 % hat sich bewährt. Banken und Finanzierungsberater raten in der Regel zu einem höheren Anteil, damit die Rückzahlung auch in finanziell schwierigen Phasen nicht zum Problem wird.
Baufinanzierungsangebot – darauf sollten Sie achten
- Deckt der Auszahlungsbetrag der Baufinanzierung auch die Nebenkosten ab?
- Können Sie die monatliche Baufinanzierungsrate aus Ihrem Einkommen dauerhaft und auch bei möglichen Verdienstausfällen bedienen?
- Wie verhalten sich Laufzeit und Zinsbindungsfrist zueinander? Verbleibt nach Ablauf der Zinsbindungsfrist eine Restschuld, müssen die Konditionen neu verhandelt werden. Bei höheren Zinsen fällt auch eine höhere Rate an.
- Haben Sie den Tilgungsanteil hoch genug gewählt, damit die Kreditlaufzeit nicht zu lang ausfällt?
- Welche regulären und außerordentlichen Sondertilgungsmöglichkeiten räumt die Bank ein?
- Lassen sich in Zukunft fällige Sparverträge, Lebensversicherungen oder Bausparverträge sinnvoll in die Finanzierung einbinden?
- Welche Fördermöglichkeiten können Sie in Anspruch nehmen?
- Last but not least: Wenn Sie mehrere Angebote vergleichen möchten, schauen Sie auf den effektiven Jahreszins und nicht auf den Nominalzins!
Welche Bank ist die beste für eine Baufinanzierung?
Ein passendes Finanzierungskonzept ist noch wichtiger als die Höhe der Zinsen, sagen Experten. Dem stimmen wir zu. Deswegen ist die Zusammenarbeit mit einem fachkundigen Finanzierungsberater von großer Bedeutung. Der Berater berücksichtigt alle persönlichen Rahmenbedingungen und gestaltet danach das optimale Baufinanzierungsangebot. Viele Banken haben sich speziell auf die Vergabe von Baufinanzierungen spezialisiert und bieten ihren Kunden sowohl Know-how als auch attraktive Zinsen.
Noch einfacher haben Sie es mit einem unabhängigen Finanzierungsberater, der aus den Angeboten vieler Banken das geeignete heraussuchen kann. Die Konkurrenz unter den Finanzinstituten ist groß und ihre Zinsangebote können von Tag zu Tag variieren. Bei Kreditsummen, wie sie beim Immobilienerwerb üblich sind, kann ein vermeintlich kleiner Zinsunterschied ganz schön ins Geld gehen. Mit einem unabhängigen Berater sparen Sie Zeit und Nerven auf der Suche nach dem besten Angebot.
Unabhängig und kompetent.
Fazit – Unabhängige und individuelle Baufinanzierungsangebote
Die Baufinanzierung ist eine spezielle Kreditform für den Kauf von Grundbesitz oder den Bau von Immobilien. Obwohl Baufinanzierungen ohne Eigenkapital möglich sind, raten Experten zu mindestens 20 % Eigenkapital. Neben dem bekannten Annuitätendarlehen können auch andere Kreditarten eine geeignete Möglichkeit sein. Ein optimales Angebot bezieht die persönlichen und finanziellen Umstände, bestehende Lebensversicherungen und Sparverträge sowie Fördermöglichkeiten mit ein. Alternativ zum direkten Gang zur Hausbank können Kreditnehmer bei einem unabhängigen Finanzierungsberater ein maßgeschneidertes Finanzierungskonzept mit den attraktivsten Konditionen aller Banken einholen.
Die 12 Schritte eines Immobilienkaufs zu erwerben finden Sie hier.
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