Verändert werden sollen nicht die Steuersätze selbst. Vielmehr sollen die Grundlagen, die für die Bewertung von Immobilien und somit auch für die Besteuerung herangezogen werden, angepasst werden. In Kraft treten soll der Gesetzesentwurf Anfang nächsten Jahres, nachdem Bundespräsident Frank-Walter Steinmeier das Gesetz voraussichtlich diesen Monat unterzeichnet.
Was das für Immobilienbesitzer bedeutet und welche Optionen sie haben, erfahren Sie in diesem Artikel.
Änderung des Bewertungsgesetzes
Hintergrund der bevorstehenden Erhöhung der Erbschafts- und Schenkungssteuer ist eine veränderte steuerliche Bewertung von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Bisher handelt es sich zwar nur um einen Gesetzesentwurf der Bundesregierung, welcher vom Bundestag und Bundesrat abgesegnet werden muss. Wörtlich festgehalten steht im Entwurf jedoch bereits folgendes: „Mit den nunmehr vorgenommenen Änderungen des Bewertungsgesetzes werden insbesondere das Ertrags- und Sachwertverfahren zur Bewertung bebauter Grundstücke sowie die Verfahren zur Bewertung in Erbbaurechtsfällen und Fällen mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden an die geänderte Immobilienwertermittlungsverordnung angepasst.“ Das Bundesfinanzministerium begründet den Entwurf damit, dass es „gezwungen sei, für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungssteuer marktgerechte Werte anzusetzen“. Von dieser signifikanten Erhöhung der Erbschafts- und Schenkungssteuer wären insbesondere Immobilien, welche im Sachwertverfahren, meistens Einfamilienhäuser, oder im Ertragswertverfahren, meistens Mietwohnobjekte, bewertet wurden. Während beim Sachwertverfahren der Wert der Immobilie aus der Bausubstanz und dem Bodenrichtwert abgeleitet wird, wird beim Ertragswertverfahren der Verkehrswert der Immobilie aus den Mieteinnahmen abgeleitet. Hierbei geht es um die Frage, wie viel Gewinn ein Käufer mit der Immobilie erzielen kann.
Während die meisten Häuser bis vor kurzem noch nach fortgeschriebenen Einheitswerten aus den 1930ger-Jahren ermittelt wurden, kam das Bundesverfassungsgericht nun zu der Erkenntnis, dass Immobilienwerte auch für steuerliche Zwecke im Rahmen des „gemeinen Wertes“ festgestellt werden müssen. Dieser „gemeine Wert“ repräsentiert einen Wert, der bei einem Verkauf der Immobilie zu realisieren wäre. Diese neuen Bewertungsgrundlagen machen ab Anfang nächsten Jahres das Erben somit erheblich teurer.
Was bedeutet das für Immobilienbesitzer?
Wer eine oder gar mehrere Immobilien besitzt und plant, diese eines Tages an die Kinder oder Enkelkinder zu vererben, sollte möglichst frühzeitig mit der Planung beginnen. Denn gerade bei größeren Vermögen ist die gesetzliche Erbfolge für die Nachkommen oftmals schwierig und nicht kostengünstig. Das bevorstehende Gesetz könnte diesen Umstand sogar wohlmöglich ausdehnen. Vor allem, sobald der Freibetrag, also der Betrag bis zu dem steuerfrei vererbet werden kann, überschritten ist, winken sehr schnell hohe Steuern. Diese Freibeträge sind vor allem bei Immobilien sehr schnell ausgeschöpft, da Erbschaftssteuer- und Schenkungsfreibeträge für Kinder 400.000€ und für Enkel lediglich 200.000€ betragen. 400.000€ klingen nach viel Geld. Angesichts der steigenden Immobilienpreise in den vergangenen 10-15 Jahren, reichen diese Freibeträge jedoch oftmals nicht aus. Erstaunlicherweise werden diese Freibeträge auch keineswegs der neuen Bemessungsgrundlage angepasst. Hieraus ergibt sich folgendes Problem für Immobilienbesitzer: Ist die Steuerlast zu hoch, muss die Immobilie verkauft werden. Wichtig zu beachten ist jedoch, dass die Steuerfreibeträge alle 10 Jahre erneut ausgeschöpft werden können, was eine frühzeitige Planung belohnt.
Fazit: Erbschaften und Schenkungen werden erheblich teurer
Das Jahressteuergesetz 2022 sieht eine neue Wert-Bemessungsgrundlage für Immobilien vor, welche ab Anfang nächsten Jahres in Kraft treten soll. Somit soll von nun an der „gemeine Wert“, also der Wert, welcher bei einem Verkauf der jeweiligen Immobilie erzielt werden kann, für steuerliche Zwecke herangezogen werden.
Als unmittelbare Konsequenz, rechnen Experten mit stark steigenden Erbschafts- und Schenkungssteuern für Immobilienbesitzer von bis zu 50 %. Dies kann insbesondere vor dem Hintergrund gleichbleibender Steuerfreibeträge zu großen Problemen führen und in einigen Fällen zu Notverkäufen von Immobilien. Umso wichtiger ist es, das Erbe bereits früh zu planen, um Steuerfreibeträge sinnvoll zu nutzen und somit die anstehenden Erbschaftssteuerzahlungen möglichst gut vorzubereiten. Dadurch lassen sich unangenehme Überraschungen vermeiden.
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