Immobilienpreise: Erstmals wieder Rückgänge in den Metropolen

Die vorhergesagte Trendumkehr am Immobilienmarkt ist da. Lange Zeit war der Immobilienmarkt in den großen Städten Deutschlands von kontinuierlich steigenden Kaufpreisen geprägt. In einigen Städten nahm die Entwicklung bereits astronomische Ausmaße an. Doch damit ist vorerst Schluss. In 13 von 14 Städten, mit einer Einwohneranzahl von über 500.000, sanken die Preise zuletzt in 2022. Nur eine Stadt konnte sich gegen den neuen Trend stemmen. Welche das ist, und wodurch sich die sinkenden Immobilienpreise begründen, thematisieren wir unter anderem in diesem Blogartikel.

Inhaltsverzeichnis

Einen kurzen Überblick zu den aktuellen Rückgängen der Immobilienpreise

Jahrelang kannten die Immobilienpreise nur eine Richtung, nämlich steil nach oben. Alleine zwischen 2010 und 2020 stiegen die Preise für Wohnimmobilien um circa 65 % (betroffen: Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen). Doch angesichts der aktuellen Krisen kam es vergangenes Jahr abrupt zu einem Stopp dieser Entwicklung. Inflation, die aus dem Ukraine-Krieg resultierende Energiekrise, sowie steigende Zinsen setzen dem Immobilienmarkt dabei am meisten zu. Viele potentielle Käufer mussten den Kauf einer eigenen Immobilie vertagen oder gar aufgeben. Dieser Nachfragerückgang macht sich bemerkbar. Eine Auswertung hat ergeben, dass die Angebotspreise für Bestandswohnungen in 13 von 14 Großstädten (>500.000 Einwohner) deutlich gesunken sind. Betrachtet wurden hierbei der Dezember 2022 und verglichen mit dem gleichen Monat des Vorjahres. In der Spitze betrug der ermittelte Preisrückgang ganze 8 %. Im Jahr 2021 waren die Preise verglichen zum Vorjahr noch um ganze 16 % gestiegen. 

Änderungen der Immobilienpreise: Steigende Bauzinsen ausschlaggebend

Dass die Immobilienpreise nun sinken, ist maßgeblich auf schnell ansteigende Bauzinsen zurückzuführen. Anfang 2022 lagen diese noch bei knapp über ein Prozent bei einer 20-jährigen Zinsbindung für eine 90-Prozent-Finanzierung. Die Zinsen für Immobilienkredite stiegen im Laufe des vergangenen Jahres jedoch auf bis zu 4 %. Dieser Anstieg ist um einiges höher als beispielsweise in Frankreich, wo die Höhe der Bauzinsen durch bestimme Gesetze gedämpft wurde. Somit liegt die Obergrenze für Zinsen bei Immobilienkrediten in Frankreich bei einem Drittel über dem durchschnittlichen effektiven Zinssatz, welcher im Laufe des letzten Quartals von Kreditinstituten für sämtliche Immobiliendarlehen gleicher Art herangezogen wurde. Diese Auswirkungen einer regulierten Bauzinspolitik verhinderten einen Preisrückgang und somit eine Trendwende bei Immobilien in Frankreich.

Metropolen im Überblick

Zwar hat sich die Preislage in den deutschen Großstädten für Immobilien etwas entspannt. Eine Sache ist jedoch gleichgeblieben. München ist nach wie vor die teuerste Stadt Deutschlands, betrachtet der Käufer den durchschnittlichen Quadratmeterpreis. Aber auch in der Isar-Metropole gingen die Preise um knappe 6 % zurück, auf einen Quadratmeterpreis von 8.953 Euro und somit erstmals wieder unter die Marke von 9.000 Euro. Zum Jahresende betrug dieser noch 9.482 Euro. Auch Hamburg blieb von dem Preisrückgang nicht verschont. Hier sanken die Preise um 6 % verglichen zum Vorjahr auf einen Quadratmeterpreis von 6.424 Euro. Berlin hingegen zeigte sich recht robust und verzeichnete lediglich einen leichten Rückgang von einem Prozent. Am stärksten betroffen von der Preiskorrektur war Essen (Quadratmeterpreis 2.767 Euro), mit einem Minus von 8 %. Ausschließlich Köln war die einzige Großstadt, welche sich gegen den Trend stemmen und konstant gebliebene Immobilienpreise vorweisen konnte. 

Experten prognostizieren weitere Korrekturen

Eine jüngst veröffentlichte Befragung des Vergleichsportals Biallo hat ergeben, dass zahlreiche Baufinanzierungsexperten mit weiteren Korrekturen am Immobilienmarkt rechnen. Einige Studien sagen sogar Preiseinbrüche von bis zu 10 % voraus. Auch die Allianz beobachtet Preisrückgänge in den Metropolregionen. Ob diese Korrektur der Immobilienpreise nachhaltig sei, hinge von einigen Faktoren ab, wie die Schaffung von neuem Wohnraum, Miet- und Bevölkerungsentwicklung, so Baufinanzierungsleiter Stefan Kohle. 

Immobiliennachfrage bereits wieder gestiegen

Neben den düsteren Prognosen für Immobilienpreise, sehen einige Experten jedoch auch etwas optimistischer in die Zukunft. Somit sei die Nachfrage in vier der fünf größten Städte in Deutschland wieder gestiegen verglichen zum Vorquartal. Auch nach Einschätzungen der Deutschen Bank handelt es sich bei der aktuellen Lage am Immobilienmarkt lediglich um einen vorübergehenden „Preisdelle“. Gegen einen anhaltenden Preisverfall sprechen intakte Trends, wie Zuwanderung aus dem Ausland sowie Binnenwanderung in große Metropolen, so Analysten der Deutschen Bank. Ein anderes großes Problem, das gegen weitere Preisrückgänge am Immobilienmarkt spricht, ist der nach wie vor knappe Wohnraum. Das von der Regierung angekündigte Ziel, 400.000 neue Wohnungen pro Jahr zu schaffen, wird deutlich verfehlt. In der Bauindustrie gehe man in 2022 von nur 250.000 neuen Wohnungen aus. Für die darauffolgenden Jahre sehe es noch schlechter aus. Axel Gedaschko, Sprecher des Gesamtverbands der deutschen Wohnungswirtschafter, geht für 2023 lediglich von 200.000 neuen Wohnungen aus. 2024 sollen es noch weniger sein. Zu den Ursachen des stockenden Wohnungsbauprogramms gehören zum einem erheblich gestiegene Materialkosten am Bau, höhere Bauzinsen sowie die gesunkene staatliche Förderung. Das knappe Angebot auf dem Immobilienmarkt wird letztendlich sehr wahrscheinlich wieder zu steigenden Kaufpreisen führen. 

Fazit

Nach langer Zeit fallen in den meisten Metropolen Deutschlands erstmals wieder die Preise am Immobilienmarkt. In 13 der 14 größten Städten fielen die Preise. Gründe gibt es einige, allen voran jedoch stark gestiegene Bauzinsen, wodurch vor allem die Nachfrage nach Immobilien zurückging. Einige Experten gehen von weiteren Korrekturen aus. Andere widersprechen und verweisen auf die wieder ansteigende Nachfrage. Auch die Knappheit an Wohnimmobilien spricht gegen weitere Preisrückgänge. Es bleibt abzusehen, wie sich der Markt für Immobilien entwickelt. Anhaltende Krisen, wie der Ukraine-Krieg, Inflation und steigende Zinsen, werden hierbei definitiv eine Rolle spielen.

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Thomas Brand

Thomas Brand

Thomas Brand ist seit Januar 2020 als Finanzierungsspezialist an Bord und seit knapp 20 Jahren begeistert für das Thema Immobilienfinanzierung. Seine Wurzeln liegen im genossenschaftlichen Bankensektor, in dem er das Immobilienkreditgeschäft von der Pike auf lernen durfte. Sein Ziel bei Plutos ist es, Kunden persönliche Nähe, einen vertrauensvollen Umgang & exzellenten Service - gepaart mit einfachen Finanzierungslösungen zu Top Konditionen - anzubieten.

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