Anschlussfinanzierung

Warum rechtzeitiges Handeln finanzielle Vorteile schaffen kann

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Viele Immobilienbesitzer stehen früher oder später vor derselben Frage: Die Zinsbindung des bestehenden Immobiliendarlehens läuft aus – wie soll die Finanzierung anschließend gestaltet werden?

Genau an diesem Punkt setzt die Anschlussfinanzierung an. Vereinfacht dargestellt wird die verbleibende Restschuld nach Ablauf der Sollzinsbindung neu finanziert – entweder über die bisherige Bank im Rahmen einer sogenannten Prolongation oder über einen Wechsel zu einem anderen Kreditinstitut.

Der richtige Zeitpunkt für die Anschlussfinanzierung?

Entscheidend ist dabei der richtige Zeitpunkt. Viele Darlehensnehmer beschäftigen sich erst mit ihrer Anschlussfinanzierung, wenn die Hausbank ein erstes Verlängerungsangebot unterbreitet. Dies geschieht häufig lediglich wenige Monate vor Ablauf der Zinsbindung. Aus unserer Sicht ist das oftmals zu spät, um den Markt strukturiert zu analysieren und unterschiedliche Finanzierungsmodelle sorgfältig miteinander zu vergleichen.

Frühzeitige Planung: Forward-Darlehen als Teil der Anschlussfinanzierung

Wir empfehlen daher, sich bereits etwa drei Jahre vor Ablauf der bestehenden Zinsbindung mit dem Thema auseinanderzusetzen. Je nach Kreditinstitut können sogenannte Forward-Darlehen sogar bis zu fünf Jahre im Voraus abgeschlossen werden.

Ein Forward-Darlehen bietet die Möglichkeit, sich das aktuelle Zinsniveau langfristig für die Zukunft zu sichern. Besonders sinnvoll kann dies in Marktphasen sein, in denen mittelfristig eher mit stabilen oder steigenden Zinsen gerechnet wird. Für diese Zinssicherheit berechnen Banken in der Regel einen sogenannten Forward-Aufschlag. Dieser fällt umso höher aus, je weiter der Beginn der neuen Finanzierung in der Zukunft liegt.

Der wesentliche Vorteil eines Forward-Darlehens liegt somit in der langfristigen Kalkulations- und Planungssicherheit.

Mögliche Nachteile und Risiken

Gleichzeitig sollte berücksichtigt werden, dass ein später sinkendes Zinsniveau nicht mehr genutzt werden kann, da der vereinbarte Zinssatz verbindlich festgeschrieben ist. Eine vorzeitige Lösung des Vertrages ist in der Regel nicht oder nur gegen zusätzliche Kosten möglich.

Wann ist eine Anschlussfinanzierung sinnvoll?

Ob ein Forward-Darlehen tatsächlich sinnvoll ist, hängt immer von der individuellen Ausgangssituation ab. Maßgeblich sind insbesondere drei Faktoren:

• • Wie lange läuft die bestehende Zinsbindung noch?
  • Wie hoch ist die zu erwartende Restschuld?
  • Welchen Stellenwert hat Planungssicherheit für den Darlehensnehmer?

Aktuelle Zinsen für die Anschlussfinanzierung

Die aktuellen Konditionen für Bau- und Anschlussfinanzierungen bewegen sich derzeit – abhängig von Bonität, Beleihungsauslauf, Objektart und Zinsbindung – grob im Bereich zwischen 3,5 und 4 %.

Prolongation oder Anbieterwechsel bei der Anschlussfinanzierung

Selbstverständlich sollte im Rahmen einer Anschlussfinanzierung auch das Angebot der bisherigen Hausbank geprüft werden. Die bestehende Bank kennt die Finanzierungshistorie, die Immobilie sowie die wirtschaftlichen Verhältnisse des Kunden häufig bereits sehr genau. Dadurch kann eine Prolongation vergleichsweise unkompliziert umgesetzt werden.

Dennoch empfiehlt es sich, nicht ausschließlich auf das Angebot der Hausbank zu vertrauen. Bereits geringe Zinsunterschiede können über Laufzeiten von zehn oder fünfzehn Jahren erhebliche finanzielle Auswirkungen haben. Ein Vergleich unterschiedlicher Finanzierungspartner schafft Transparenz und verbessert die Entscheidungsgrundlage.

Unabhängige Beratung bei der Anschlussfinanzierung

Genau hier setzt die Beratung der Plutos Vermögensverwaltung AG an. Als unabhängiger Finanzierungspartner vergleichen wir nicht lediglich einzelne Zinssätze, sondern analysieren die gesamte Finanzierungsstruktur. Neben der optimalen Kondition berücksichtigen wir unter anderem Tilgungshöhe, Sondertilgungsmöglichkeiten, Zinsbindungsdauer, Eigenkapitaleinsatz sowie mögliche zukünftige Investitionen – beispielsweise energetische Modernisierungen oder Umbauten.

Fazit: Die richtige Anschlussfinanzierung finden

Unser Rat lautet daher: Spätestens zwölf Monate vor Ablauf der Zinsbindung sollte aktiv geprüft werden, welche Optionen zur Verfügung stehen. Bei größeren Finanzierungsvolumina, hohen Restschulden oder dem Wunsch nach langfristiger Zinssicherheit kann ein deutlich früherer Einstieg sinnvoll sein.

Denn am Ende geht es nicht darum, irgendeine Anschlussfinanzierung abzuschließen – sondern die Finanzierung zu finden, die langfristig zur persönlichen und wirtschaftlichen Situation passt.

Die Plutos Vermögensverwaltung AG begleitet ihre Kunden bankenunabhängig bei Immobilienfinanzierungen in Frankfurt, dem Rhein-Main-Gebiet und deutschlandweit – mit dem Anspruch, Finanzierungslösungen transparent, strukturiert und nachhaltig zu gestalten. 

Zur Broschüre der Anschlussfinanzierung

Mehr dazu im Podcast – Anschlussfinanzierung – bleiben oder wechseln? 

Wichtige Hinweise:

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