Eine Immobilienfinanzierung ist oft die größte finanzielle Entscheidung im Leben. Damit diese Entscheidung guten Gewissens und fundiert getroffen werden kann, werden im Folgenden die wichtigsten Bausteine einer Immobilienfinanzierung erläutert.
Zinsbindung
Die Zinsbindung ist der Zeitraum, in dem der Zinssatz festgeschrieben und somit unveränderlich ist. Nach Ablauf dieser Periode kann der Kredit neu verhandelt werden.
Zinsbindungen und ihre Vor- und Nachteile:
- Kurzfristige Zinsbindungen (1–5 Jahre): Es besteht die Möglichkeit, ein Darlehen nur 1 bis 5 Jahre festzuschreiben. Diese Zinsbindungen sind sinnvoll, wenn man spekulativ auf fallende Zinsen wartet, die Immobilie nur kurzfristig halten will oder man sich sicher ist, in dieser Zeit das Darlehen tilgen zu können.
- Mittlere Zinsbindung (10–15 Jahre): Eine 10 bis 15-jährige Zinsbindung ist eine Mischung aus Sicherheit und Kostenbalance. Man bekommt eine bessere Planbarkeit über einen längeren Zeitraum.
- Lange Zinsbindung (20–30 Jahre): Hierbei erzielt man maximale Planungssicherheit gegen Zinsschwankungen, welche aber tendenziell höhere Zinsen oder Kosten am Anfang verursachen.
Tipp: Wägen Sie Ihre Planungssicherheit gegen Kosten ab. In Zeiten sinkender Zinsen kann eine kurze Bindung sinnvoll sein, um später umzuschulden – in volatilen Zinsphasen bietet eine lange Bindung Sicherheit.
Sonderkündigungsrechte
Der Zweck des Sonderkündigungsrechts besteht darin, dass Kreditnehmer unter bestimmten Voraussetzungen früher aus dem Vertrag aussteigen oder umschulden können.
Sonderkündigung durch den Kreditnehmer ist nur bei bestimmten vertraglichen Klauseln möglich (z. B. vorzeitige Ablösung gegen Vorfälligkeitsentschädigung). Diese vertraglichen Klauseln sind mit höheren Kosten, meist einem höheren Zins, verbunden.
Bei längeren Zinsbindungen (über 10 Jahren) greift der § 489 BGB, wodurch man ein Sonderkündigungsrecht ohne Vorfälligkeitsentschädigung besitzt. Hierdurch kann man das Darlehen mit einer halbjährigen Kündigungsfrist jederzeit zurückzahlen oder umschulden.
Tipp: Prüfen Sie vor Abschluss, ob und unter welchen Bedingungen Sonderkündigungsrechte greifen und welche Kosten anfallen.
Tilgung und Mindesttilgung bezogen auf Laufzeit und Beleihung
Die Tilgung ist die regelmäßige Rückzahlung des Darlehens. Sie reduziert den ausstehenden Kapitalbetrag. Banken verlangen in der Regel sogenannte Mindesttilgungen. Die vertraglich festgelegte minimale Tilgungsrate ist dabei meist pro Jahr angegeben. Sie beeinflusst, wie schnell der Kredit wirklich abbezahlt wird.
Bei längeren Laufzeiten kann die Tilgung und damit die monatliche Rate niedriger sein, aber die Gesamtkosten steigen, wenn höhere Zinsanteile anfallen. Eine höhere Tilgung reduziert Gesamtzinszahlungen und verkürzt die Laufzeit.
Die Beleihung ist der prozentuale Anteil des Darlehens, bezogen auf den Kaufpreis, und bestimmt die Mindesttilgung.
Tipp: Eine höhere Tilgung oder ein höherer Tilgungsanteil reduziert Zinskosten und Laufzeit. Prüfen Sie deshalb, wie sich Tilgungssatz, Laufzeit und Beleihung auf Ihre Gesamtkosten auswirken.
Grundschuld-/Hypothekeneintragung
Die Grundschuld ist ein Sicherungsrecht an der Immobilie, welches es der Bank ermöglicht, im Fall der Nichtzahlung das Eigentum zu verkaufen.
Im Grundbuch wird eine Grundschuld in Höhe der Darlehenssumme eingetragen.
Sondertilgungsrechte und Tilgungsänderung
Sondertilgungen sind zusätzliche Tilgungen außerhalb der regelmäßigen Tilgungsintervalle (z. B. jährliche Extra-Zahlungen). Diese sind oft kostenfrei, jedoch begrenzt gewährleistet. In der Regel liegt die maximale Sondertilgung bei 5 % (des Nettodarlehensbetrags) pro Jahr. Es gibt die Möglichkeit, diese auf 10 % oder mehr zu erhöhen, was oftmals mit einem Zinsaufschlag verbunden ist.
Die Tilgungsänderung ist eine Anpassung der Tilgungsrate während der Laufzeit. Diese ist jedoch nicht immer in den Verträgen enthalten bzw. muss gegebenenfalls extra vereinbart werden. Die Nutzung der Tilgungsänderung ist beispielsweise sinnvoll bei der Änderung der Einkommensverhältnisse.
Der Beleihungswert ist der materielle Wert der Immobilie, der von der Bank als Grundlage für die Finanzierung herangezogen wird. Er liegt meist unter dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie und spiegelt vorsichtiger kalkulierte Werte wider, z. B. inklusive Abzügen für Sanierungs- und Marktrisiken oder Verkehrsflächen.
Höhe des Zinssatzes im Zusammenhang mit dem Beleihungswert
Der Beleihungsauslauf (Loan-to-Value, LTV) ist der Prozentsatz des Beleihungswerts, den die Bank finanziert. Ein niedriger LTV (z. B. 60–70%) führt zu günstigeren Zinsen, weil das Risiko für die Bank geringer ist.
Das Zinsniveau hängt somit ab von: LTV, Bonität, Zinsbindung, Laufzeit, Tilgung und Objektart.
Weitere Einflussfaktoren sind Eigenkapitalanteil, Zustand der Immobilie, Standort, Alter des Immobilienobjekts sowie Marktzinslage.
Fazit
Bei einem Immobilienkauf ist es wichtig, die hier aufgeführten Punkte mit Sorgfalt zu betrachten und dabei nichts zu überstürzen. Dabei ist es hilfreich, für jeden der Schritte einen passenden Partner an der Seite zu haben, der Sie durch diese leitet und Ihnen mit seinem Fachwissen zur Seite steht. Wenn Sie einen Beratungstermin wünschen, stehen Ihnen unsere Finanzierungsberater gerne zur Verfügung!
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