Weitere Zinserhöhungen bedrohen den Immobilienmarkt. Die EZB setzt ihren Kampf gegen die zunehmende Inflation fort und reagiert jüngst mit einer weiteren Zinserhöhung von 0,5 %. Damit klettert der Leitzins auf aktuell 3,5 %.
Zwar hatten viele Volkswirte mit diesem Schritt gerechnet, dennoch bleibt die Frage, welche Auswirkungen dies auf den Immobilienmarkt haben kann?
Im vergangenen Jahr ist die Inflation schneller gestiegen und zeigte sich deutlich hartnäckiger als vorerst angenommen. Die Notenbanken haben es sich daher zur primären Aufgabe gemacht, der Inflation im Rahmen von kräftigen Zinserhöhungen entgegenzutreten. Dies führte nicht nur zu Turbulenzen und Anspannung am Aktienmarkt, sondern hat auch große Auswirkungen auf den Immobiliensektor. Sollten wir in der Zukunft weitere Zinserhöhungen sehen, könnte dies durchaus zu Verwerfungen auf den Wohnungsmärkten führen. Angesichts der unumstrittenen Größe und Bedeutung des Immobilienmarktes, könnte dies letztendlich auch einen Einfluss auf die makrofinanzielle Stabilität haben.
Inwiefern ergeben sich für Immobilieninvestoren Probleme aus den Zinserhöhungen?
In den vergangenen Jahren des Booms war es durchaus nicht unüblich, dass Investoren in vielen Städten eine Nettomietrendite von etwa 3 % erzielen konnten, welche durch einen Hypothekenzins in Höhe von 1 % finanziert wurde. Somit ergab sich ein positiver Cashflow und zweistellige Eigenkapitalrenditen wurden erwirtschaftet. Nun hat sich das Blatt jedoch gewendet: Die Hypothekenzinsen sind deutlich auf über 3 % gestiegen. Rechnet man nun mit 4 % Finanzierungskosten und keinem Mietwachstum, dann müssen die Preise um etwa 25 % fallen, damit die Mietrenditen wieder die Gewinnschwelle erreichen.
Sind alle Immobilieninvestoren gleichermaßen betroffen?
Nein. Die meisten Anleger konnten sich aufgrund langer Laufzeiten, fester Zinssätze, Absicherungen und hohen Gewinnen aus den vergangenen Boom-Jahren mit dem neuen Umfeld bislang gut arrangieren. Anders sieht es jedoch für Investoren aus, welche mit variablen Zinsen auf eine Absicherung verzichteten, denn sie stehen nun gleich unter doppeltem Druck. Zum einen sehen sie sich mit sinkenden Preisen konfrontiert, andererseits aber auch mit einem negativen Cashflow, da die Renditen unter den Refinanzierungskosten liegen.
Welche Gefahren könnten weitere Zinserhöhungen mit sich bringen?
Weitere Zinserhöhungen wären für den Immobilienmarkt wahrscheinlich schwer zu verkraften. Mehr Investoren würden unter Zugzwang geraten, sodass eine ausgewachsene Krise nicht mehr gänzlich auszuschließen wäre.
Ist eine Immobilien-Blase wahrscheinlich?
Davon ist aktuell nicht auszugehen. Auch die Experten der Deutschen Bank sind der Ansicht, dass negative reale Kurzfristzinsen, ein historischer Inflationsschutz durch Wohneigentum, eine erhebliche Angebotsverknappung und ein steigendes Mietwachstum wichtige Faktoren sind, die die Preise bald stabilisieren dürften. Alles natürlich unter der Annahme, dass Zinserhöhungen frühzeitig gestoppt werden.
