Immobilien – Der sichere Hafen?

Verfasst von Stefan Wolpert | 1. November 2012

Die Sorge um einen Untergang des Euros veranlasst viele Anleger, sich bei der Geldanlage nach einem „sicheren Hafen“ umzuschauen. Immobilienbesitz ist hierbei ganz besonders begehrt. Das historische Niedrigzinsniveau ermöglicht es, günstig Kredite aufzunehmen und in „Betongold“  zu investieren. Die Preise steigen rasant und in besonders beliebten Lagen sind aufgrund der hohen Nachfrage kaum noch Immobilien zu erwerben. So durften sich in den letzten Jahren insbesondere Eigentümer von Immobilen in den Landeshauptstädten über enorme Preissteigerungen erfreuen. In manchen Städten gab es letztes Jahr sogar Preissteigerungen von ca. 20% in erstklassigen Lagen.

Die Ursachen für den Preisanstieg liegen auf der Hand. Zum einen fürchten viele Anleger einen gewaltigen Inflationsdruck oder gar den Untergang des Euros. Zum anderen verleiten die niedrigen Finanzierungskosten zum Erwerb von Wohneigentum. Deutschland wird hierbei immer noch aufgrund seiner wirtschaftlichen Stärke in der noch anhaltenden Euro-Krise als solider Standort gesehen.

Doch inwieweit entspricht diese Wunschvorstellung der Realität? Versprechen Immobilen das, was man von Ihnen erwartet?
Sicherlich kann man bei Immobilien in guten Lagen und Gebieten von einer gewissen Werthaltigkeit sprechen, denn das schuldenfreie Eigenheim ist bei einer gesunden Vermögensstruktur ein wichtiger Bestandteil. Die Vorteile, die Immobilien mit sich bringen, liegen auf der Hand. Jedoch ist viel wichtiger, sich auch über die Risiken im Klaren zu sein.

Als aktuell bestehende Gefahr ist die derzeitig hohe Verschuldung anzusehen. Denn die niedrigen Zinsen ermöglichen es vielen Haushalten, beträchtliche Schulden zu finanzieren, die vor ein paar Jahren bei höheren Zinssätzen noch nicht finanzierbar waren. Eine wirtschaftliche Schwäche, gefolgt von Arbeitslosigkeit des Hauptkreditnehmers, kann eine Finanzierung im Handumdrehen ins Wanken bringen.

Die Frage, ob eine Flucht in Immobilien aus Angst vor einer Inflation oder einer Währungsreform Sinn macht, lässt sich anschaulich mit einem Blick in die Vergangenheit beantworten. Viel zu sehr in Vergessenheit geraten ist heutzutage die Tatsache, dass bereits mehrere Male in der Geschichte das Vermögen (insbesondere auch Immobilienvermögen) effektiv umverteilt wurde. Das Grundgesetz lässt dafür auf jeden Fall viel Spielraum. Im §14 Grundgesetz Abs. 2 wird beispielsweise davon gesprochen, dass der Gebrauch von Eigentum dem Allgemeinwohl dient. Noch weiter geht sogar der Absatz 3, der direkt von der Möglichkeit einer Enteignung spricht, „zum Wohle der Allgemeinheit“. Bereits vor 1948 gab es gesetzliche Eingriffe in das Vermögen, wovon sehr häufig der Immobilienbesitz betroffen war:

  • 1919 Reichsnotopfer (Enteignung der deutschen Vermögen um 65%)
  • 1924 Gebäudeentschuldungssteuer/ Hauszinssteuer, um Vermögensgewinne abzuschöpfen, die aus der Währungsreform oder Hyperinflation resultierten
  • 1952 Lastenausgleichsgesetz (50% prozentige Vermögensabgabe, Hypotheken- und Kreditgewinnabgabe)

In der Vergangenheit hat sich erwiesen, dass selbst mit „Betongold“ kein Schutz vor einer Währungsreform besteht. In Extremsituationen bedient sich der Staat gerne des Vermögens seiner Bürger. Da Immobilienbesitz eine relativ unbewegliche Anlageform darstellt, bietet sich dem Staat demzufolge schnell die Möglichkeit, auf diesen zurückzugreifen (z.B. Erhöhung Grundsteuer/ Grunderwerbsteuer). Abstand gehalten werden sollte von dem Irrglauben, dass Immobilienvermögen der beste Vermögensschutz darstellt. Eine alleinige Konzentration des Vermögens auf Immobilien ist äußerst kritisch zu beäugen. Es sollte vielmehr weiterhin der Grundsatz der Risikostreuung verfolgt werden.

 

Stefan Wolpert
(Portfoliomanager Plutos Vermögensverwaltung AG)

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