Wo steuert der Immobilienmarkt hin? | Thomas Brand

Lange kannten die Immobilienpreise nur eine Richtung: Nach oben. 2022 änderte sich
dies jedoch. Heute möchten wir besprechen, worin die Gründe für den Trendwechsel
liegen und wie sich der Immobilienmarkt verändert hat. Nicht alle Immobilien und alle Lagen haben gleichermaßen auf die Einflussfaktoren reagiert. Zuletzt werden wir diskutieren, wohin der Immobilienmarkt wohl noch steuern wird. Dazu begrüße ich unseren Leiter der Finanzierungsabteilung und Partner der Plutos
Vermögensverwaltung AG, Thomas Brand.

Herr Brand, was hat sich auf dem Frankfurter Immobilienmarkt im letzten Jahr getan?

Der Frankfurter Immobilienmarkt ist ein Sinnbild für die letzte Dekade: Laut einer
Untersuchung der UBS war das Risiko für eine Immobilienblase Mitte 2022 in Frankfurt weltweit am höchsten. Selbst Städte wie London, Paris oder New York lagen weit hinter Frankfurt. Wohl ein Rekord, über den man sich nicht unbedingt freut. Bei der Berechnung des Bubble-Index verwenden die UBS-Ökonominnen und –
Ökonomen ein Modell mit verschiedenen Faktoren. Dabei fließen neben dem Verhältnis
der Eigenheimpreise zu den Jahresmieten noch weitere Kennzahlen ein, etwa der
Vergleich: Eigenheimpreise zu Haushaltseinkommen, Eigenheimpreise in Relation zu
Konsumentenpreisen, Kreditanträge für Buy-to-let (Käufe zum Zweck der Vermietung)
sowie das Hypothekarvolumen im Verhältnis zu den Haushalteinkommen.
Der Index bildet einen fairen Wert mit 0 ab. Negative Werte deuten auf eine
Unterbewertung hin, positive Werte auf eine Überbewertung. Ab einem Wert von 1,5
spricht die Studie von einem Blasenrisiko.
Im Herbst 2022 lag der Wert für New York bei 0,54 – also einer mäßigen Überbewertung. In Paris hingegen schon bei 1,21. Das entspricht in der UBS-Klassifizierung einer
Überbewertung. München lag mit 1,80 nochmals weit darüber. Auf der globalen Pole Position lag Frankfurt mit 2,21

Könnte man aus diesen Zahlen ableiten, dass Frankfurt durch das hohe Blasenrisiko jetzt in einen Crash rutscht? Was hoch steigt, kann schließlich auch tief fallen.

Tatsächlich ist ein mäßiger Preisrückgang zu verzeichnen. Von einem Crash kann aktuell sicher nicht die Rede sein.
Zur Analyse ziehen wir die Jahresbilanz heran, die auf den notariell beurkundeten
Kaufverträgen basiert. Das vergangene Jahr lässt sich ziemlich genau in zwei Hälften gliedern: Die erste Jahreshälfte, welche schlichtweg eine Fortsetzung des Aufwärtstrends der letzten Jahre war und die zweite Jahreshälfte, mit dem Trendwechsel am Immobilienmarkt. Insgesamt ist die vorhin erwähnte Bilanz um 5 % geschrumpft. Klingt erstmal nicht viel, vor allem klingt es nicht nach einem Crash, welcher Rückgänge von mindestens 20 % oder 30 % voraussetzen würde. Dennoch: Dafür, dass die Immobilienpreise vorher nur steil nach oben kletterten, ist diese Entwicklung von erheblicher Signifikanz.

Nun ist es so, dass der Immobilienmarkt äußerst divers ist. Baujahr, Lage, Zustand, Nutzungszweck und viele weitere Faktoren sorgen für einen heterogenen
Immobilienmarkt. Welche Immobilien leiden aktuell besonders und welche bleiben
weitestgehend verschont?

Im Schnitt kostet eine Wohnung in Frankfurt 6.150 EUR pro Quadratmeter, was einen
Rückgang von 340 EUR zum Vorjahr entspricht. Es sollte aber nicht vergessen werden, dass sich die Preise gegenüber 2013 trotzdem verdoppelt haben.
Dabei sind es besonders die Neubauwohnungen, welche weitestgehend stabil blieben.
Die Preise sind hier um 0,40 % gestiegen und liegen im Schnitt bei knapp 8.300 EUR. Das Neubausegment ist allerdings ein verhältnismäßig kleiner Teil am Markt. Rund 100 Notartermine entfielen im letzten Jahr auf den Kauf von Neubauwohnungen in Frankfurt. Zum Vergleich: Für Wohnungen unter 5.000 EUR pro Quadratmeter standen 742 Notartermine an. Insgesamt wurden im Jahr 2022 in Frankfurt knapp über 2.200 Wohnungen verkauft, was einem Rückgang von rund 30 % entspricht. Der Markt scheint sich deutlich abgekühlt zu haben.

Der Markt für Wohnungen ist zwar abgekühlt, aber wie schaut es mit Eigenheimen
aus? Lässt sich hier eine Marktverschiebung feststellen?

Eigenheime spielten 2022 auf dem Frankfurter Immobilienmarkt eine noch geringere
Rolle als in den Vorjahren. 408 wurden verkauft. Das sind 25 % weniger als 2021. Eine Marktverschiebung, bei der ein Immobiliensegment für ein anderes substituiert wird, liegt hier also nicht vor. Es ist vielmehr eine Abkühlung im Gesamtmarkt

Also wir halten fest: Der Frankfurter Immobilienmarkt lag im Blasenrisiko-Index jahrelang weit vorne und noch vor rund einem Jahr auf Platz 1 weltweit. Jüngst nehmen die Transaktionen ab und auch die Preise fielen mäßig – sowohl für
Wohnungen als auch für Häuser. Lediglich Neubauwohnungen blieben weitestgehend
stabil.

Die zentrale Frage ist nun: Warum? Was sorgt für diese Trendwende am
Immobilienmarkt?

Sie werden es schon ahnen: Der Hauptgrund sind die gestiegenen Zinsen. Während die
Zinsen für Immobilienkredite Ende 2021 bei einer 10-jährigen Zinsbindung noch unter 0,90 % lagen, sind sie aktuell im Bereich knapp unter 4 %. Die Zinsen haben sich also mehr als vervierfacht.
In den letzten Jahren war es üblich, dass Immobilienkäufer den günstigen Zugang zu
Kapital nutzten und mit 80 %, 90 % oder 100 % Finanzierungen Immobilien kauften. Je höher die Zinsen, desto höher muss die Mietrendite sein, damit sich das Ganze noch rechnet.

Ein kleines Beispiel:

Sie nehmen ein Immobiliendarlehen in Höhe von 500.000 EUR. Die anfängliche Tilgung
möge bei 2 % liegen. Nehmen wir an, dass der Zinssatz bei 1 % liegt. Die monatliche Darlehensrate liegt in diesem Fall bei 1.250 EUR.
Jetzt lassen wir alles gleich: Also 500.000 EUR Darlehen und 2 % anfängliche Tilgung. Wir heben den Zinssatz nun aber von 1 % auf 4 % an. Die monatliche Darlehensrate steigt jetzt von 1.250 EUR auf 2.500 EUR.
Neben der Darlehensrate sollten Investoren noch Rücklagen für Instandhaltungen bilden und Puffer einplanen für eventuelle Leerstände. Wenn ein Investor all das durch die Mieteinnahmen decken möchte, muss eine entsprechende Mietrendite her. Dies wird dadurch erreicht, dass die Mieten steigen und/oder die Preise fallen.
Der Preisrückgang am Immobilienmarkt ist also nichts anderes als eine logische
Korrektur auf die neuen Marktumstände. Der Markt findet eine neue Balance.

Sie haben es bereits angerissen: Die Mieten. Neben sinkenden Preisen tragen auch steigende Mieten dazu bei, die Mietrendite aufrechtzuerhalten. Ist das denn aktuell der Fall oder bleiben die Mieten stabil?

Der Druck auf die Mieten steigt und dürfte auch weiter steigen. Durch die hohen
Darlehenskosten, scheuen viele Interessenten aktuell den Kauf eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung. Ein eigenes Haus zu bauen, kommt für die meisten aufgrund der Material- und Baukosten ebenfalls nicht in Frage. Als Alternative bleibt es, zur Miete zu wohnen. Die Nachfrage nach Mietobjekten steigt und übt einen Preisdruck nach oben aus. Auf der Angebotsseite sind die Vermieter von Bestandsobjekten primär den Darlehenszinsen unterworfen. Die bevorstehende Anschlussfinanzierung dürfte bei den meisten Vermietern wesentlich teurer ausfallen. Dieser Kostenanstieg wird früher oder später auf die Mietpreise umgewälzt. Projektentwickler von Neubauobjekten aller Art sind sowohl von den Darlehenskosten als auch von den Baukosten wesentlich betroffen. Möglicherweise werden Neubauprojekte komplett abgesagt oder verschoben, was dafür sorgt, dass das Angebot nicht weiter wächst und das bestehende Angebot teurer wird. Neubauprojekte die umgesetzt werden, dürften durch kostspielige Finanzierungen und hohe Material- und Baukosten teurer für die Projektentwickler werden. Werden die Einheiten vermietet, dürfte sich das in Form von höheren Mieten bemerkbar machen, die diese Mehrkosten kompensieren sollen. Zusammenfassend lässt sich sagen: Die Nachfrage nach Mietobjekten steigt, parallel dazu stagniert das Angebot. Das Resultat liegt auf der Hand: Die Mietpreise bewegen sich nach oben.

Die Zinsen scheinen also der Haupttreiber für die Trendwende am Immobilienmarkt zu sein. Wohin werden sich die Zinsen denn voraussichtlich bewegen?

Die Darlehenszinsen orientieren sich eng an den Leitzinsen. Die EZB hob ab Sommer
2022 den Leitzins erstmal nach rund 11 Jahren wieder an. Und zwar mit der größten
Bewegung seit es die EZB gibt. Der Leitzins wurde erstmals um 50 Basispunkte
angehoben. Einige Wochen später um weitere 75 Basispunkte. Binnen weniger Monate
manövrierte die EZB den Leitzins von 0 % auf aktuell 3 %. Der Interhyp-Trendbarometer zum Beispiel beruht auf den Aussagen eines Expertenpanels. Auf die Fragestellung, ob die Zinsen fallen, steigen oder gleich bleiben werden, antwortete die Mehrheit des Panels, dass sie von steigenden Zinsen ausgehen.
Kurzfristig gehen 70 % von steigenden Zinsen aus und 30 % von gleichbleibenden Zinsen. Mittel- bis langfristig geht die Hälfte des Panels von steigenden Zinsen aus, während 40 % von gleichbleibenden Zinsen ausgehen. Nur 10 % rechnen mit fallenden Zinsen. Insgesamt lassen sich die Meinungen vieler Experten auf ein Zinsniveau von rund 3,50 – 4 % aggregieren. Der Markt reagiert dabei verzögert auf Änderungen des Leitzinses. Das liegt im Falle von Immobilien meist daran, dass die meisten Darlehensverträge noch ein paar Jahre laufen dürften. Das volle Ausmaß der Zinswende dürfte wohl erst mittel- bis langfristig spürbar werden. Bei gleichbleibenden oder weiter steigenden Zinsen ist also von einer Fortsetzung der aktuellen Dynamik am Immobilienmarkt auszugehen.