Die Weitergabe großer Immobilienportfolios ist ein komplexes Thema, das rechtlich und steuerlich gut vorbereitet sein will. Ob als Einzelperson oder über eine Gesellschaft – wer Vermögen vererben will, muss viele Faktoren beachten: von der Struktur des Besitzes über steuerliche Rahmenbedingungen bis hin zu speziellen Sicherungsinstrumenten wie Rückauflassungsvormerkungen, Wohnrecht oder Nießbrauchrecht. In diesem Beitrag geben wir einen Überblick über die wichtigsten Aspekte.
Vererbung durch Einzelpersonen: Privatvermögen richtig weitergeben
Wenn Immobilien als Privatvermögen gehalten werden, erfolgt die Vererbung im Rahmen der gesetzlichen oder testamentarischen Erbfolge. Dabei sind insbesondere folgende Punkte relevant:
Erbschaftssteuer
Für Privatpersonen gilt das Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG). Die Steuerhöhe hängt vom Verwandtschaftsgrad und dem Wert des Nachlasses ab. Ehepartner und Kinder haben hohe Freibeträge, dennoch kann es bei großen Immobilienportfolios schnell zu hohen Steuerlasten kommen.
Miteigentum und Erbengemeinschaften
Werden mehrere Erben eingesetzt, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft – mit allen Schwierigkeiten: Entscheidungen zur Verwaltung oder Veräußerung müssen gemeinsam getroffen werden. Dies führt häufig zu Streitigkeiten oder Verkaufsdruck.
Vererbung über eine GmbH: Die strukturierte Lösung?
Viele Eigentümer großer Portfolios gründen eine Immobiliengesellschaft, um ihre Vermögenswerte zu halten. Das bringt einige Vorteile:
- Klare Nachfolgeregelung: Anteile an der Gesellschaft lassen sich gezielt vererben oder verschenken.
- Steuerliche Gestaltungsspielräume: Über Holding-Strukturen oder Familiengesellschaften lassen sich steuerliche Vorteile erzielen.
- Haftungsbeschränkung: Die Gesellschaft haftet unter Umständen mit ihrem Vermögen, nicht der Gesellschafter privat.
Beispiel: Erbschaft und Schenkung von GmbH-Anteilen
Die Vererbung von GmbH-Anteilen unterliegt ebenfalls der Erbschaftssteuer. Hier können Begünstigungen nach § 13b ErbStG greifen, wenn die GmbH als „Betriebsvermögen“ gilt. Reine Vermietungsgesellschaften fallen meist nicht darunter.
Sicherungsinstrumente im Erbfall: Wohnrecht, Nießbrauch und Rückauflassungsvormerkung
Bei der Übertragung von Immobilien innerhalb der Familie oder im Rahmen der Nachlassplanung kommen oft zusätzliche rechtliche Absicherungen zum Einsatz.
Wohnrecht
Ein Wohnrecht (§ 1093 BGB) ermöglicht es dem Übergeber, die Immobilie lebenslang oder für eine bestimmte Zeit weiter zu bewohnen. Es wird in das Grundbuch eingetragen und ist nicht übertragbar. Vorteil: Sicherheit für den bisherigen Eigentümer.
Nießbrauchrecht
Der Nießbrauch (§ 1030 BGB) geht weiter: Er erlaubt nicht nur das Wohnen, sondern auch die wirtschaftliche Nutzung, z. B. Vermietung. Der Nießbraucher darf alle Erträge behalten, muss aber für Instandhaltungskosten aufkommen. Dieses Instrument eignet sich besonders, um Steuern zu sparen: Die Erträge mindern den steuerlichen Wert der übertragenen Immobilie.
Rückauflassungsvormerkung
Die Rückauflassungsvormerkung sichert dem ursprünglichen Eigentümer das Recht zu, die Immobilie unter bestimmten Bedingungen zurückzuverlangen – etwa bei Insolvenz des Erwerbers, Scheidung oder Zweckentfremdung. Sie wird ebenfalls ins Grundbuch eingetragen und gibt zusätzliche Sicherheit bei lebzeitigen Übertragungen.
Fazit: Frühzeitige Planung ist der Schlüssel
Die Vererbung großer Immobilienportfolios sollte frühzeitig geplant und professionell begleitet werden. Ob über Einzelpersonen oder eine Gesellschaft: Beide Modelle haben Vor- und Nachteile, die individuell abgewogen werden müssen. Mit Zusatzinstrumenten wie Nießbrauch oder Wohnrecht lassen sich Interessen und Absicherungen optimal kombinieren.
Tipp: Ziehen Sie einen Fachanwalt für Erbrecht sowie einen Steuerberater hinzu, um rechtliche und steuerliche Risiken zu minimieren – und langfristig Werte für die nächste Generation zu sichern.
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