Für die deutsche Investorengemeinde gab es über viele Jahrzehnte nur eigengenutzte Immobilien, Mehrfamilienhäuser zur Vermietung oder das Investment in einen offenen oder geschlossenen Immobilienfonds. Gerade Immobilienfonds haben in Folge der Finanzmarktkrise viele Anleger schwer enttäuscht und ihnen teils große Probleme bereitet. Heute sind offene Immobilienfonds stärker reguliert, aber dadurch für den Investor zusätzlich noch unattraktiver geworden. Seit dem Börsendebüt von Vonovia am 11. Juli 2013 – damals noch unter dem Namen Deutsche Annington – ist der alternative Kauf von Immobilienaktien oder Real Estate Investment Trusts (REITs) auch in Deutschland einer breiten Öffentlichkeit bekannt geworden.
Was sind Real Estate Investment Trusts (REITs)
REITs sind mit den oben genannten offenen Immobilienfonds nicht vergleichbar. Sie sind in vielen Ländern der Erde durch ein eigenes Gesetz reglementiert. Häufig sind darin Vorgaben zum Mindestanteil an Immobilienbesitz oder zur Ausschüttungsquote an die Aktionäre enthalten, was sie äußerst transparent und flexibel macht und allgemein für Anlegerschutz sorgt. Sie sind also gerade bei den Punkten Transparenz und Flexibilität das genaue Gegenteil von offenen Immobilienfonds.
Einflussfaktoren auf REITs
Welche Faktoren beeinflussen die Entwicklung von Immobilienpreisen und von REITs am stärksten? Im Wesentlichen sind es das Wirtschaftswachstum, die Bevölkerungsentwicklung und die Zinslage. Darüber hinaus unterscheidet sich die Nachfrage je nach Art der Immobilie. Einzelhandelsimmobilien wie Shopping-Center haben in den letzten Jahren unter dem veränderten Konsumverhalten gelitten. Im Gegensatz dazu wurden Logistikimmobilien immer stärker nachgefragt, was zu erheblichen Investitionen in diesem Bereich führte. Büroimmobilien sind nach wie vor das größte Segment im gewerblichen Immobilienmarkt, doch der Trend zum Homeoffice wirkt sich weltweit negativ auf dieses Segment aus. Gleichzeitig sind neue Immobilienarten durch steigende Nachfrage in den Fokus gerückt, etwa Logistikimmobilien, Self-Storage-Anlagen, Krankenhäuser, Pflegeheime oder in jüngerer Zeit Rechenzentren, die durch das Wachstum von Cloud-Computing und künstlicher Intelligenz benötigt werden. Auch das professionelle Betreiben von Mobilfunkmasten zählt zum Immobilienmarkt und wächst dank neuer technischer Anforderungen stetig weiter.
Für – fast – alle Immobilienarten existieren weltweit zahlreiche REITs, die börsentäglich gehandelt werden können. Das ist der entscheidende Unterschied zum klassischen Immobilienkauf oder dem Investment in offene und geschlossene Immobilienfonds: REITs bieten maximale Flexibilität! Steigen beispielsweise die Zinsen in Japan, kann man dort verkaufen und das Kapital in Großbritannien investieren, wo sinkende Zinsen bessere Bedingungen bieten – und das ganz ohne Notartermin oder Grunderwerbssteuer.
Gerade durch das historisch niedrige Zinsniveau über viele Jahre bis ins Jahr 2022 hat der Immobilienmarkt weltweit hohe Popularität gewonnen und einen kräftigen Anstieg der Preise insbesondere für Wohnimmobilien mit sich gebracht. Plötzlich waren am Immobilienmarkt Überrenditen möglich. Oft wird dabei übersehen, dass gerade Wohnimmobilien – abgesehen von sehr guten Lagen – meist eine eher konservative Geldanlage sind, weshalb zwingend der Aufwand für Verwaltung und Instandhaltung gegenüber anderen Anlageformen zu berücksichtigen ist. Das zeigt: Immobilieninvestments verlaufen in Zyklen und sind nicht immer gleich attraktiv. Es lohnt sich ein genauer Blick auf die relevanten Kennzahlen.
Bewertung von REITs
Der innere Wert eines REITs lässt sich am ‚Net Asset Value‘ (NAV) ablesen. Der Börsenkurs liegt meist leicht darunter – ein Phänomen, das empirisch schon lange belegt ist. Über Immobilienaktien und REITs lassen sich also Immobilien oft günstiger erwerben als durch einen Direktkauf. Eine wirklich überzeugende Erklärung für diesen Effekt gibt es bislang nicht, abgesehen von der Volatilität der Börsenkurse. Steigt der Kurs allerdings deutlich über den NAV, kann das als Warnsignal gewertet werden. Warum stehen Immobilienaktien und REITs dennoch nicht stärker im Fokus der Anleger? Im Grunde bieten sie für Investoren mehr Vorteile als Nachteile. Der Hauptnachteil ergibt sich aus einem ihrer Vorteile: Ihre Kurse schwanken täglich. Ein privater Immobilienbesitzer kennt den aktuellen Wert seiner Immobilie meist nicht und bleibt daher oft gelassen, wenn die Konjunktur sich abschwächt oder die Zinsen steigen.
Der ‚Funds from Operations‘ (FFO) gibt an, wie viel Geld aus dem laufenden Geschäft übrigbleibt und eignet sich besonders gut, um die Ertragskraft und die Dividendenfähigkeit von REITs zu beurteilen.
Der ‚Loan to Value‘ (LTV) zeigt in Prozent, wie viel von einer Immobilie bzw. dem Immobilienportfolio des REITs durch Kredite finanziert wird. Als Faustformel gilt, der Satz sollte nicht dauerhaft über 45 liegen. Es gibt Länder, wie beispielsweise Großbritannien, wo diese Verschuldungsquote sogar gesetzlich noch tiefer liegen muss.
Fazit
Natürlich kann man in einer Aktie nicht wohnen. Doch wer Interesse an einem reinen Immobilieninvestment hat, für den lohnt es sich immer, vor einem Immobilienkauf alternativ das Investment in ein REITs-Portfolio zu prüfen.
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