Gewerbeimmobilie kaufen und finanzieren: Praktische Tipps für Unternehmer

Der Kauf einer Gewerbeimmobilie sollte gut durchdacht sein. Die Wahl der Immobilie, die bilanziellen und steuerlichen Auswirkungen eines Erwerbs, die Ausgestaltung der Finanzierung – oft sind komplexe Sachverhalte zu berücksichtigen. Ob es besser ist, eine Gewerbeimmobilie zu kaufen oder zu mieten, auf was Sie bei der Suche nach dem richtigen Objekt Wert legen sollten und was bei der Finanzierung zu beachten ist, erklären wir Ihnen in diesem praxisorientierten Artikel.

Gewerbeimmobilie mieten oder kaufen?

Ob Unternehmen eine Gewerbeimmobilie lieber mieten oder kaufen sollten, hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab. Nicht immer ist der Kauf die bessere Lösung: Wer mietet, bewahrt sich ein gewisses Maß an Flexibilität. Mit gemieteten Geschäfts- oder Produktionsräumen bindet sich ein Unternehmen zudem nicht an einen Standort und kann umziehen, wenn ihm die Rahmenbedingungen nicht mehr passen. Wer mietet, schont außerdem seine Liquidität, umgeht hohe Kreditverpflichtungen und bleibt dadurch auch unabhängiger von seiner Bank. Dies schafft unternehmerischen Freiraum.

Vor- und Nachteile einer eigenen Gewerbeimmobilie

Erwirbt ein Unternehmer eine Gewerbeimmobilie, kann er nach seinen Bedürfnissen schalten und walten. Wände einziehen, Gebäudeteile anbauen, große Anlagen installieren: Änderungen am Objekt kann er unabhängig vom Vermieter vornehmen und ist dabei nicht an das BGB-Mietrecht oder die Regelungen eines Mietvertrags gebunden.

Eine eigene Gewerbeimmobilie schafft Planungssicherheit, denn die Finanzierungskonditionen sind meist für viele Jahre festgeschrieben. Mieten können steigen und Erhöhungen sind anders als bei Wohnimmobilien nicht gedeckelt. Vermieter können die Höhe der Miete frei bestimmen. Zwar sind gewerbliche Mietverträge oft für viele Jahre ausgelegt und können während der vereinbarten Laufzeit nicht gekündigt werden, doch oft sind jährliche Mieterhöhungen vereinbart und wenn das Unternehmen das Objekt nach Ablauf der Laufzeit weiternutzen möchte, müssen die Konditionen neu ausgehandelt werden. Mit der eigenen Immobilie sind Unternehmen zudem unabhängig von Kündigungen und können sich langfristig ihre Standortvorteile sichern.

Daneben können auch bilanzielle und steuerliche Vorteile eine wichtige Rolle spielen. Erwirbt ein Unternehmen eine Immobilie, kann es jährlich 2 % der Anschaffungskosten abschreiben. Je nach Objekt und Lage des Unternehmens kann das vorteilhafter sein, als die Miete als Betriebsausgabe anzusetzen. Nicht zuletzt investiert der Unternehmer mit dem Kauf einer Immobilie auch in den eigenen Vermögensaufbau.

Der Erwerb bringt jedoch nicht nur Vorteile. Eine Gewerbeimmobilie zu kaufen ist oft mit hohen Kosten verbunden. Unternehmen müssen entweder sehr viel Eigenkapital einsetzen oder eine hohe Verschuldung in Kauf nehmen. Dies hat Einfluss auf wichtige Unternehmenskennzahlen. Mit einer sinkenden Eigenkapitalquote und einem steigenden Verschuldungsgrad könnte sich sogar das Rating verändern. Hinzu kommt: Der Immobilienkauf bindet liquide Mittel im Unternehmen, welche dann nicht mehr für andere Investitionen eingesetzt werden können.

Worauf sollten Sie beim Kauf achten?

Entscheiden sich Unternehmer für den Kauf einer Gewerbeimmobilie, sind damit noch lange nicht alle Überlegungen abgeschlossen. Die passende Immobilie zu finden, kann ein langwieriger Prozess sein, bei dem viele Punkte zu beachten sind.

Zuerst einmal muss die Immobilie zur geplanten Nutzungsart passen. Eignet sie sich für das Bürogewerbe, den Betrieb einer Schreinerei, das Gaststättengewerbe oder als Disko? Einige Immobilien dürfen übrigens gar nicht gewerblich, sondern nur als Wohnraum genutzt werden. Manchmal bestehen auch spezielle Nutzungseinschränkungen. All das sollten Käufer spätestens nach der ersten Besichtigung beim Bauamt in Erfahrung bringen. Der Termin dafür ist kostenlos.

Eine besondere Bedeutung kommt dem Standort einer Gewerbeimmobilie zu, denn der wirtschaftliche Erfolg ist in vielen Fällen von der Lage und verfügbaren Infrastruktur abhängig. Dafür müssen sich Unternehmer die Frage stellen, welche Faktoren für ihr Geschäftsmodell, Kunden und Mitarbeiter wichtig sind. Einzelhändler müssen die Nachfrage am Standort, die Kaufkraft ihrer Kundschaft und natürlich auch die Konkurrenz analysieren. Bei Produktionsbetrieben spielt meist die logistische Infrastruktur, zum Beispiel für die An- und Auslieferung, eine größere Rolle. Letztendlich kann zudem die Gewerbesteuer ein Kriterium für die Standortwahl sein, denn diese kann von Kommune zu Kommune unterschiedlich sein.

Wenn es bei der Suche konkreter wird, sind Grundriss und Ausstattung der Immobilie wichtig. Oft ist es auch sinnvoll, zukünftige Vergrößerungsmöglichkeiten zu berücksichtigen. Lässt sich die Büroimmobilie nur als Großraumbüro nutzen oder lassen sich Einzelbüros abtrennen? Wie sieht es mit Besprechungsräumen und einer Küche für die Mitarbeiter aus? Sind Schaufenster, Verkaufsflächen und Lagerräume für den Einzelhändler vorhanden? Und wie sieht es mit den Sanitärbereichen im Falle eines Gaststätten- oder Hotelgewerbes aus? Wenn erst Wände eingerissen oder umfangreiche Umbauten vorgenommen werden müssen, können die Erwerbskosten schnell durch die Decke gehen. Lassen sich Umbauten nicht vermeiden, ist es ratsam, einen Experten heranzuziehen, um Richtlinien wie die Arbeitsstätten- oder Brandschutz-Verordnung zu berücksichtigen und keine Überraschungen zu erleben.

Gewerbeimmobilie finanzieren – praktische Tipps

Die Finanzierung einer Gewerbeimmobilie ist erheblich komplexer als eine Baufinanzierung für privaten Wohnraum und muss individueller gehandhabt werden. Um sie an die individuellen Bedürfnisse eines Unternehmens anzupassen, kommen verschiedene Zinsmodelle und Tilgungsoptionen zum Einsatz, die oft auch miteinander kombiniert werden. Die Zinskonditionen unterscheiden sich von Bank zu Bank. Deswegen ist es sinnvoll, mehrere Angebote einzuholen. Dabei sollten Sie sich jedoch darauf einstellen, dass Banken etwas mehr Zeit benötigen, um die Unterlagen zu Vorhaben und Kreditnehmer zu sichten und ein Angebot zu erstellen.

Diese Unterlagen benötigen Sie

Welche Unterlagen Banken für die Finanzierung einer Gewerbeimmobilie fordern, ist abhängig vom Vorhaben, dem Kreditnehmer und natürlich den Anforderungen des jeweiligen Finanzinstituts. In jedem Fall benötigen sie Unterlagen über die Immobilie und Dokumente zur Bonität des Kreditnehmers. Zu den wichtigsten Unterlagen, die Sie zu einem Erstgespräch mit Ihrem Finanzierungsberater mitbringen sollten, gehören:

Unterlagen zu dem Einkommen und Vermögen des Unternehmens bzw. der haftenden Geschäftsführer wie z. B.

• Jahresabschlüsse & aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertungen
• Zukunftsplanung Ihres Unternehmens
• Letzte Einkommenssteuerbescheide
• Nachweis der Eigenmittel

Unterlagen zum Objekt wie z. B.

• Grundbuchauszug
• Lageplan
• Baupläne
• Bauwerksberechnungen
• Kaufvertrag bzw. Vertragsentwurf
• Baulasten- und Altlastenverzeichnis

Warum Sie Eigenmittel in die Gewerbeimmobilienfinanzierung einbringen sollten

Kreditinstitute sind meist sehr vorsichtig bei der Bewertung und Beleihung von Gewerbeimmobilien. Typischerweise ist die Nachfrage für gewerbliche Objekte geringer und diese lassen sich nicht so einfach verkaufen wie Wohneigentum. Deswegen kalkulieren Banken einen Wertabschlag ein und verlangen meist auch mehr Eigenkapital. Einige Kreditinstitute fordern eine Mindesteigenkapitalquote, üblicherweise bringen Käufer 20 % bis 30 % Eigenmittel in eine Gewerbeimmobilien-Finanzierung ein.

Das hat auch Vorteile für den Kreditnehmer. Durch den höheren Anteil an Eigenmitteln sinkt die Darlehensrate und lässt mehr Spielraum in finanziell angespannten Phasen. Dadurch steht die Kreditaufnahme langfristig auf einem soliden Fundament. Nicht zu unterschätzen ist zudem der Einfluss auf die Finanzierungskosten: Weil sich das Risiko für die finanzierende Bank mit steigender Eigenkapitalbeteiligung reduziert, sinkt der Bauzins. Hinzu kommt, dass die Wahrscheinlichkeit einer positiven Kreditzusage steigt.

Flexibel bleiben: Mögliche Tilgungsmodalitäten

Oft müssen Unternehmer mit einem schwankenden Einkommen rechnen. Deswegen ist es wichtig, die Rückzahlungsmöglichkeiten bei der Finanzierung flexibel zu halten. Mit einer vorausschauenden Ausgestaltung lassen sich die Darlehen in finanziell guten Zeiten schneller zurückführen oder die Belastungen in schlechten Zeiten reduzieren. Um das zu erreichen, können auch verschiedene Darlehensarten und Laufzeiten miteinander kombiniert werden.

Annuitätendarlehen sind die am wenigsten flexible Tilgungsform, sie zeichnen sich durch konstante monatliche Raten aus. Die Kreditrate bleibt während der gesamten Laufzeit gleich, jedoch steigt der Zinsanteil und der Tilgungsanteil sinkt. Bei Ratendarlehen sinkt die monatliche Rate dagegen mit der Zeit, da der Zinsanteil sinkt und der Beitrag zur Tilgung gleich bleibt. Dieser Effekt verstärkt sich sogar noch, wenn Sondertilgungen vorgenommen werden. Manche Banken bieten auch endfällige Darlehen an. Diese schonen die Liquidität eines Unternehmens besonders, da es nur die Zinsen regelmäßig zahlen muss. Die Tilgung erfolgt mit einer einzigen Zahlung zum Laufzeitende.

Sondertilgungen sind eine empfehlenswerte Möglichkeit, die Finanzierung variabler zu gestalten und sich gegen steigende Zinsen abzusichern. Meist müssen sie individuell mit der Bank vereinbart werden. Ohne Sondertilgungsoptionen sind Kapitalrückzahlungen während der Kreditlaufzeit meist ein kostspieliges Unterfangen.

Wovon hängen die Zinsen ab?

Bei Gewerbeimmobilien-Finanzierungen variieren die Zinsen sehr stark, da es keine einheitlichen oder standardisierten Zinssätze wie bei privaten Baufinanzierungen gibt. Diese hängen grundsätzlich vom allgemeinen Marktzinsniveau ab. Darüber hinaus haben aber auch die

• Objektart,
• Lage des Objektes,
• Bauqualität und
• Bonität des Kreditnehmers

Einfluss auf die Höhe der Zinsen.

Für jede Entwicklung gerüstet: Die Zinsmodelle

Bei der Gewerbeimmobilien-Finanzierung gibt es viele Möglichkeiten, die Finanzierung an die individuellen Zinserwartungen des Kreditnehmers anzupassen. Die Spielräume sind dabei viel größer als bei privaten Baufinanzierungen. Gerade in Zeiten niedriger Zinsen sollten Unternehmer besonderen Wert darauf legen, sich diese für eine möglichst lange Zeit in der Zukunft zu sichern. Wenn steigende Zinsen auf die Finanzierungskosten durchschlagen, kann das für ein Unternehmen existenzbedrohend werden.

So funktionieren die einzelnen Finanzierungsmodelle:

• Bei variablen Finanzierungen ohne die Sicherung eines Zinsniveaus kommen Zinssenkungen genauso zum Tragen wie Zinserhöhungen und beeinflussen die Finanzierungskosten direkt.
• Finanzierungen mit Festzins bzw. Zinsswap sichern gegen unvorteilhafte Zinsentwicklungen ab und fixieren den aktuellen bzw. zukünftigen Zinssatz. Dadurch bieten sie eine klare Kalkulationsbasis.
• Ein Zinscap sichert eine maximale Zinsobergrenze und begrenzt so die Risiken steigender Zinsen. Der Kreditnehmer profitiert von fallenden Zinsen.
• Mit einer Cap-Swap-Kombination können Kreditnehmer die Finanzierung ganz individuell an ihre Zinserwartungen anpassen. Innerhalb einer bestimmten Bandbreite partizipieren sie an positiven Zinsentwicklungen und sichern sich gleichzeitig gegen negative Entwicklungen ab.

Fördermöglichkeiten für die Finanzierung von Gewerbeimmobilien

Nicht nur Privatpersonen profitieren von öffentlichen Fördermöglichkeiten. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) unterstützt auch Unternehmen bei Bau- und Modernisierungsmaßnahmen. Über die Forschungs- und Entwicklungs-Förderprogramme der Bundesregierung können je nach Zweck des Finanzierungsvorhabens Zuschüsse für die Forschung und Entwicklungsprojekte in die Finanzierung einfließen. Weitere regionale Fördermöglichkeiten können über die lokalen Industrie- und Handelskammern (IHK) in Erfahrung gebracht werden. Gerne informieren wir Sie im Erstgespräch über weitere Fördermöglichkeiten zum konkreten Projekt.

Fazit: Gewerbeimmobilienfinanzierungen gut vorbereiten

Die Realisierung einer Finanzierung gewerblicher Immobilien ist weitaus komplexer und individueller als die einer privaten Baufinanzierung. Für eine erfolgreiche Finanzierung sind neben unternehmensindividuellen Tatbeständen auch viele Feinheiten beim Finanzierungskonzept zu berücksichtigen. Um den einen tragfähigen Finanzierungsplan mit passendem Zins- und Tilgungsmodell, Sondertilgungsmöglichkeiten und der richtigen Eigenmittelquote aufzustellen oder verschiedene Finanzierungsvorschläge miteinander zu vergleichen, sind Unternehmen gut beraten, einen unabhängigen Spezialisten hinzuzuziehen.

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