Denkmalgeschützte Immobilien: Steuerliche Vorteile und Investitionschancen
Denkmalgeschützte Immobilien sind nicht nur kulturelle und historische Juwelen, sondern auch eine spannende Anlageform. Viele potenzielle Investoren sind überrascht, dass der Kauf und die Renovierung eines solchen Gebäudes mit attraktiven steuerlichen Vorteilen verbunden sein können. Doch welche Möglichkeiten der steuerlichen Abschreibung gibt es, und was sollte man beachten?
In diesem Artikel werfen wir einen Blick auf die steuerlichen Anreize, die den Besitz einer denkmalgeschützten Immobilie besonders interessant machen.
Was bedeutet „denkmalgeschützt“?
Eine Immobilie steht unter Denkmalschutz, wenn sie aufgrund ihrer historischen, künstlerischen oder kulturellen Bedeutung besonders erhaltenswert ist. Dies wird von den Denkmalschutzbehörden auf Landesebene geregelt. Eigentümer solcher Immobilien sind verpflichtet, den Charakter des Gebäudes zu erhalten und Sanierungen oder Umbauten in Abstimmung mit den Behörden durchzuführen.
Die Vorteile von denkmalgeschützten Immobilien
Neben dem Charme und der Einzigartigkeit bieten denkmalgeschützte Immobilien erhebliche steuerliche Vorteile. Diese betreffen insbesondere die Sanierungskosten, die unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich geltend gemacht werden können.
Steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten
1. Abschreibung für Eigennutzer
(§ 10f EStG)
Wenn Sie eine denkmalgeschützte Immobilie kaufen und selbst darin wohnen, können Sie die Sanierungskosten über 10 Jahre verteilt abschreiben. Hierbei lassen sich bis zu 90 % der Sanierungskosten steuerlich geltend machen, also 9 % pro Jahr.
Beispiel:
- Kaufpreis der Immobilie: 500.000 €
- Sanierungskosten: 200.000 €
- Steuerliche Abschreibung pro Jahr: 18.000 € (9 % von 200.000 €)
Dieser Vorteil reduziert effektiv die Steuerlast und macht den Besitz einer denkmalgeschützten Immobilie auch für Selbstnutzer interessant.
2. Abschreibung für Kapitalanleger (§ 7i EStG)
Kapitalanleger, die eine denkmalgeschützte Immobilie kaufen und vermieten, profitieren von einer noch attraktiveren Regelung. Sie können:
- 8 Jahre lang 9 % der Sanierungskosten und
- anschließend 4 Jahre lang 7 % abschreiben.
Insgesamt ergibt dies eine Abschreibung von 100 % der Sanierungskosten über 12 Jahre.
Zusätzlich können Kapitalanleger die lineare Abschreibung für den Gebäudeanteil (in der Regel 2–3 % jährlich) geltend machen, was den steuerlichen Vorteil noch weiter erhöht.
Beispiel:
- Kaufpreis: 500.000 € (davon 300.000 € auf Gebäude entfallen)
- Sanierungskosten: 200.000 €
- Jährliche Abschreibung für Sanierungskosten (1.–8. Jahr): 18.000 € (9 % von 200.000 €)
- Jährliche Abschreibung für Gebäude (2 % von 300.000 €): 6.000 €
- Gesamtabschreibung im 1.–8. Jahr: 24.000 € pro Jahr
Voraussetzungen für die Abschreibung
Um die steuerlichen Vorteile nutzen zu können, müssen bestimmte Bedingungen erfüllt sein:
- Genehmigung der Sanierungsmaßnahmen: Alle Arbeiten müssen vor Beginn von der Denkmalschutzbehörde genehmigt werden.
- Nachweis der Kosten: Die Kosten müssen eindeutig dokumentiert und dem Finanzamt nachgewiesen werden.
- Fristgerechte Durchführung: Die Maßnahmen sollten in einem angemessenen Zeitrahmen durchgeführt werden.
- Einhaltung denkmalrechtlicher Vorgaben: Die Sanierung muss den Vorgaben des Denkmalschutzes entsprechen.
Herausforderungen beim Kauf denkmalgeschützter Immobilien
Trotz der steuerlichen Vorteile gibt es auch Herausforderungen:
- Hohe Sanierungskosten: Der Denkmalschutz erfordert oft aufwendige und teure Restaurierungsarbeiten.
- Abstimmungsbedarf mit Behörden: Änderungen am Gebäude müssen mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt werden, was zeitaufwendig sein kann.
- Finanzierungsrisiko: Die steuerlichen Vorteile wirken sich oft erst nach der Sanierung aus. Zwischenzeitlich müssen die Kosten vorfinanziert werden.
Fördermöglichkeiten
Neben den steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten gibt es auch Förderprogramme, z. B. von der KfW-Bank oder den Landesdenkmalämtern. Diese unterstützen Investoren mit zinsgünstigen Darlehen oder Zuschüssen für energetische Sanierungen und den Erhalt von Kulturgütern.
Fazit
Denkmalgeschützte Immobilien bieten eine einzigartige Kombination aus kultureller Verantwortung und finanziellen Anreizen. Besonders die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten machen diese Art der Investition attraktiv, sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger. Allerdings erfordert der Kauf und die Sanierung eine gründliche Planung und eine klare Abstimmung mit den Denkmalschutzbehörden.
Sollten wir Ihr Interesse am Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie geweckt haben, sprechen Sie uns gerne an. Wir unterstützen Sie nicht nur bei der Finanzierung, sondern über unser ausgeprägtes Netzwerk auch bei der Suche nach einem passenden Investitionsobjekt.
Sollten Sie noch Fragen haben, nehmen Sie gerne Kontakt auf!
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