Degressive AfA bei Immobilien
Die degressive Abschreibung ist eine Methode, bei der die jährlichen Abschreibungsbeträge im Laufe der Zeit abnehmen. Im Gegensatz zur linearen Abschreibung, bei der jährlich ein gleichbleibender Betrag abgeschrieben wird, bietet die degressive Abschreibung in den ersten Jahren höhere Abschreibungsbeträge. Dies kann besonders attraktiv sein, um die Anfangskosten einer Investition schneller steuerlich abzusetzen und somit die Liquidität zu verbessern.
Die degressive AfA wird im neu gefassten Paragrafen 7, Absatz 5a des Einkommensteuergesetzes (EstG) geregelt. Von ihr profitiert jeder, der zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 entweder mit dem Bau einer Mietwohnung beginnt oder eine neue Wohnung kauft und diese vermietet.
Vorteile der degressiven AfA
- Schnellere steuerliche Entlastung: Die höheren Abschreibungsbeträge in den ersten Jahren führen zu einer schnelleren Reduktion der steuerpflichtigen Einkünfte. Dies ist besonders vorteilhaft für Investoren, die hohe Anfangsinvestitionen tätigen.
- Förderung von Investitionen: Durch die anfängliche Entlastung wird der Anreiz erhöht, in neue Immobilienprojekte zu investieren. Dies kann die Bautätigkeit und somit das Angebot an Wohnraum steigern.
- Anpassung an den Wertverlust: Da Immobilien in den ersten Jahren meist einen höheren Wertverlust erfahren, spiegelt die degressive AfA diesen tatsächlichen Wertverlust besser wider als die lineare Abschreibung.
Sonderabschreibung für den Mietwohnungsbau
Um dem zunehmenden Wohnungsmangel, insbesondere in Ballungsgebieten, entgegenzuwirken, hat der Gesetzgeber spezielle Sonderabschreibungen für den Mietwohnungsbau eingeführt. Diese Sonderabschreibungen sollen den Neubau von energieeffizienten Mietwohnungen attraktiver machen und somit das Angebot auf dem Wohnungsmarkt erweitern. Die Förderung wird demnach für Wohnungen mit Energieeffizienzstandard 40 und dem staatlichen „Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG)“ gewährt.
Voraussetzungen für die Sonderabschreibung
Die Sonderabschreibung kann für den Neubau oder die Anschaffung neuer Mietwohnungen in Anspruch genommen werden. Folgende Voraussetzungen müssen erfüllt sein:
- Neubau oder Anschaffung: Die Wohnung muss noch 2024 fertiggestellt oder neu angeschafft werden. Dabei zählt der Beginn der Bauarbeiten oder der Kaufzeitpunkt.
- Mietwohnungsbau: Die Wohnung muss mindestens zehn Jahre lang für die Vermietung zu Wohnzwecken vorgesehen sein und tatsächlich vermietet werden.
- Höchstgrenzen: Die Bau- bzw. Anschaffungskosten, um Missbrauch und übermäßige Förderung von Luxusobjekten zu vermeiden, dürfen 5.200 € pro Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen. Die Höchstbemessungsgrenze liegt bei 4.000 € pro Quadratmeter.
- Höhe der Förderung: Jährliche Sonderabschreibung in Höhe von 5 Prozent für vier Jahre
Vorteile der Sonderabschreibung
- Zusätzliche Abschreibungsmöglichkeiten: Neben der regulären Abschreibung können Investoren zusätzliche Sonderabschreibungen in den ersten vier Jahren nach Fertigstellung der Immobilie in Anspruch nehmen. Dies erhöht die Attraktivität von Neubauprojekten.
- Förderung des Wohnungsbaus: Die Sonderabschreibung schafft finanzielle Anreize, in den Mietwohnungsbau zu investieren, was langfristig zu einer Entspannung auf dem Wohnungsmarkt beitragen kann.
- Steuerliche Entlastung: Durch die zusätzlichen Abschreibungsmöglichkeiten wird die steuerliche Belastung der Investoren reduziert, was zu einer Verbesserung der Rendite führt.
Fazit
Die Einführung der degressiven AfA und der Sonderabschreibung für den Mietwohnungsbau sind bedeutende Maßnahmen, um Investitionen in Immobilien zu fördern und den Wohnungsbau anzukurbeln. Beide Instrumente bieten steuerliche Anreize, die insbesondere in den ersten Jahren nach der Investition zu einer spürbaren Entlastung führen können.
Dies trägt nicht nur zur Verbesserung der Liquidität bei, sondern schafft auch Anreize, um dringend benötigten Wohnraum zu schaffen. Für Investoren lohnt es sich daher, diese steuerlichen Vorteile genau zu prüfen und in ihre Planungen einzubeziehen.
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